노량진 입주권 vs 광명 11구역: 광명대신 여기로 가라

노량진 입주권 vs 광명 11구역: 광명대신 여기로 가라

서론: 왜 지금 노량진 입주권이 주목받을까?

최근 한 맞벌이 부부의 고민 사례를 소개합니다.
"광명 11구역 입주권을 계속 보유할까요, 아니면 서울 노량진 입주권으로 갈아탈까요?"
이분의 목표는 5년 내 자산을 2배로 늘리는 것입니다.

저는 **"노량진 입주권으로 전환하라"**고 조언했습니다.
이유는?

• 광명은 2029년 입주 예정인데, 서울은 2026년부터 공급 부족으로 가격 상승이 예상됩니다.
• 노량진은 한강 조망 가능 단지가 많아, 향후 30억 이상으로 평가받을 전망입니다.

이 글에서는 노량진 입주권의 장점, 광명 11구역과의 비교, 5년 내 자산 2배 만드는 구체적인 전략을 알려드립니다.

---

1. 광명 11구역 vs 노량진 입주권, 어떤 게 더 유리할까?

(1) 광명 11구역의 문제점

• 입주 시점이 너무 늦다 (2029년)
  • 서울은 이미 2026년부터 가격이 오를 텐데, 광명은 공급 과잉으로 인해 상승 속도가 더딥니다.
• 추가 분담금 부담
  • 분담금을 감안하면 실질 수익률이 떨어집니다.
• 투기과열지역 제한
  • 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주해야 하는데, 전세 거주 중인 대전과 병행하기 어렵습니다.

✔ 광명 11구역의 한계

• 입주는 2029년 예정
• 추가 분담금 부담 + 사업 지연
• 공급 폭탄 예정: 2025~2027년까지 광명 전역 공급물량 폭증
• 전세가 반등 어려움 → 시세 상승 제한

광명 11구역은 입지는 좋지만 단기 수익률은 낮고, 목표인 ‘5년 내 2배 수익’에는 다소 불리한 포지션입니다.

👉 해답: 지금 광명을 매도하고, 서울 핵심지로 갈아타기

📌 지금 서울로 갈아타야 하는 3가지 이유

1. 서울은 공급 부족 구간 진입

• 2025년부터 입주물량 ‘급감’
• 2026년엔 공급 절벽
• 전세가격 안정 → 매매가격 반등 예상

2. 노량진 등 일부 재개발 구역은 입주 5년 이내

• 84㎡ 기준 총 매매가 20억 전후
• 실투자금은 10억대 중반~후반
• 한강 조망 가능 + 역세권 프리미엄

3. 시장 저점 구간에서 매수 가능

• 분양가보다 낮은 급매 매물 존재
• 조정기 내 매수 → 회복기 고수익 기대

 

(2) 노량진 입주권의 강점

• 빠른 입주 예정 (5년 이내)
  • 일부 구역은 2027~2028년 입주로, **광명보다 2~3년 빠릅니다.**
• 한강 조망 단지의 프리미엄
  • 조망권이 좋은 단지는 **30억+**까지 오를 수 있습니다. (현재 10~20억대)
• 서울의 희소성
  • 2026년 이후 서울 아파트 공급이 급감하면서 가격 상승이 예상됩니다.

📊 수익률 비교 (5년 후 예상)

지역현재 가격5년 후 예상 가격수익률

광명 11구역	6억	9억~10억	50~66%
노량진 입주권	10~20억	20~30억+	100~150%

결론: 노량진이 광명보다 2배 이상 수익률이 높습니다.

---

2. 노량진 입주권, 어떤 구역을 선택해야 할까?

노량진은 구역별로 가격과 전망이 천차만별입니다.
최적의 구역을 고르는 3가지 기준을 알려드립니다.

(1) 한강 조망 가능 여부

• 조망권이 있는 단지는 향후 프리미엄이 큽니다.
  • 예) 노량진 7구역, 3구역

(2) 추가 분담금 예상치

• 현재 10억 후반~20억 초반인 매물 중, 분담금이 적은 곳을 선택해야 합니다.
  • 감정평가 시 공사비 상승을 고려해 계산하세요.

(3) 입주 시기

• 빠른 구역 (2027년 입주) vs 늦은 구역 (2029년 이후)
  • 5년 내 자산 2배를 목표로 한다면, 2027~2028년 입주 단지를 선택하세요.

💡 추천 구역

• 노량진 7구역 (한강 뷰 가능, 2027년 입주 예정)
• 노량진 3구역 (교통 인프라 우수, 2028년 입주)

---

3. 갭투자 전략: 어떻게 자금을 조달할까?

현금 1억 + 광명 11구역 매각(6억) = 7억으로 노량진 입주권(10~20억)을 구매해야 합니다.
최적의 자금 조달 방법은?

(1) 광명 11구역 매각 후 일반 과세 적용

• 4년 이상 보유했으므로, 일반 과세로 매도하면 세금 부담이 줄어듭니다.

(2) 대출 활용 (주택담보대출 + 신용대출)

• 담보대출 (LTV 50~70%) → 추가 자금 확보
• 신용대출 (연 4~6%) → 단기 자금 보충

(3) 추가 분담금 대비 유동성 확보

• 분담금이 예상보다 늘어날 수 있으므로, **현금 20~30%**는 여유 있게 준비하세요.

---

4. 5년 후, 노량진 입주권의 미래 가치는?

• 한강 조망권 단지 → 30억+ 돌파 가능
• 서울 재개발 수혜 → 인근 용산, 여의도와의 연계성 강화
• 수요 > 공급 → 2026년 이후 서울 아파트 가격 급등 예상

🚀 예상 시나리오

• 2024년: 노량진 입주권 매수 (10~20억)
• 2027~2028년: 입주 완료 → 시세 20~25억
• 2029년: 한강 조망권 프리미엄 적용 → 30억+

---

💡 지금 무엇을 해야 할까?

📍Step 1. 광명 11구역 매도 준비

• 과세 유형 확인 후 매도 타이밍 조정
• 실거주 이력 없으니 일반과세 적용 예상

📍Step 2. 노량진 뉴타운 구역 분석

• 매물, 추가 분담금, 입주 시기 등 비교 분석
• 실투자금 10억대 확보 → 현금 + 레버리지 활용

📍Step 3. 중장기 전략 수립

• 향후 서울 집값 상승기에 맞춰 자산 증식 시나리오 실행
• 입주권 가치 상승 후, 갈아타기 or 임대 수익 전략 가능

결론: 지금이 노량진 입주권 매수 최적기!

• 광명 11구역은 매도하고, 노량진 입주권으로 전환하세요.
• **한강 조망 가능 구역 (7구역, 3구역)**을 우선적으로 선택하세요.
• 대출 + 현금을 활용해 자금을 조달하고, 5년 내 2배 수익을 노리세요.

"부동산은 타이밍이 전부다. 지금이 서울 노량진의 황금기다!"