도봉구 아파트 가격붕괴 현장... 하락률 1위는 52% 폭락한 '이 단지'

도봉구 아파트 가격붕괴 현장... 하락률 1위는 52% 폭락한 '이 단지' 

오늘은 서울에서 가장 가격이 급락한 지역 중 하나인 도봉구의 충격적인 아파트 시장 현황을 분석해드리겠습니다. 최근 국토교통부 실거래가 데이터를 확인했는데, 도봉구 일부 아파트들이 최고가 대비 50% 가까이 떨어지는 상황이 벌어지고 있더군요.

제가 이 자료를 처음 접했을 때의 반응은?
"이게 무슨 개미털기 장난이냐?" 였습니다.
도봉구에서 7억 넘던 아파트가 3억대로 폭락한 사례까지 있는데, 과연 어떤 아파트들이 재앙급 하락을 기록했는지 TOP 10 리스트를 공개합니다!

---

📉 2025년 도봉구 아파트 가격 폭락 TOP 10

🔍 분석 방법

• 기준: 국토교통부 최근 2개월 실거래가 (밑거래 제외)
• 비교: 역대 최고가 대비 하락률
• 평형: 각 단지 대표 평형 기준

---

🏆 1위: 창동 상하1차아파트 (52% 하락)

• 최고가: 7억 3,500만 원 (2021년 11월, 3층 23평)
• 현재가: 3억 5,000만 원 (2025년 4월, 6층 23평)
• 하락액: 3억 8,500만 원
• 준공년도: 1987년
• 특징: 37년 노후아파트로 리모델링 시급성 논란

"3년 반 사이에 중형차 8대 분의 자산이 증발한 셈입니다.
창동 재개발 지연이 가장 큰 원인으로 꼽히고 있어요."

---

🥈 2위: 창동 주공17단지 (42% 하락)

• 최고가: 6억 9,000만 원 (2021년 7월, 14층 21평)
• 현재가: 4억 원 (2025년 4월)
• 하락액: 2억 9,000만 원
• 준공년도: 1989년
• 특징: 도봉구 최초 주공아파트로 노후화 + 단지 규모 과다

---

🥉 3위: 창동 주공7단지 (40% 하락)

• 최고가: 6억 2,000만 원 (2021년 10월)
• 현재가: 3억 7,000만 원 (2025년 4월)
• 하락액: 2억 5,000만 원
• 특징: 재건축 무산 소식에 매물 급증

---

4~10위 요약

순위아파트명최고가(년도)현재가하락률주요 원인

4위	방학동 신동아1단지	5.1억 (2021)	3.2억	37%	40년 근접 노후
5위	창동 현대홈타운	4.85억 (2021)	3.1억	36%	소형평형 수요 감소
6위	쌍문동 경남아파트	3.75억 (2022)	2.45억	35%	저층 일조권 문제
7위	창동주공3단지	8.78억 (2021)	5.8억	34%	대단지 과밀화
8위	도봉동 서원아파트	3.85억 (2021)	2.6억	32%	관리소홀 논란
9위	도봉동 유원도봉	6.8억 (2021)	4.6억	32%	주상복합 상가 부실
10위	창동 신창아파트	4.9억 (2022)	3.4억	31%	6층 저층 한계

---

💥 도봉구 아파트 대폭락 3대 이유

1. 재개발/재건축 지연의 악순환

• 1980~90년대 준공 단지들이 대부분
• 2023년 정부 규제 강화로 사업 지연
• "도봉구는 언제 바뀌나?" 라는 회의감 확산

2. 서울 북부 인구 유출 가속화

• 2024년 통계: 도봉구 전입자 대비 전출자 1.3배
• 젊은 세대는 일산, 파주 등 신도시로 이동
• 고령화율 25% 돌파로 수요 감소

3. 대형아파트 선호도 증가

• 25평형 미만 소형 평형 가격 급락
• 신축 단지는 35평형+ 위주로 공급
• "작은 평형은 이제 끝났다"는 인식 확산

---

하락원인 분석

1. 고금리 기조의 지속

2022년 이후 기준금리 인상으로 인해 주택담보대출 이자 부담이 증가하였습니다. 특히 대출 의존도가 높은 중저가 아파트 시장에서는 매수 심리가 위축되며 거래량이 감소하였습니다. 

2. 대출 규제 강화

정부는 가계부채 관리를 위해 특례보금자리론 일반형 상품을 조기 종료하였습니다. 이로 인해 중저가 아파트 구매를 위한 자금 조달이 어려워졌고, 매수세가 더욱 위축되었습니다. 

3. 경기 침체와 매물 증가

경기 침체로 인한 실업률 증가와 소득 감소는 주택 수요를 감소시키는 요인으로 작용하였습니다. 또한, 기존 주택 보유자들이 매물을 시장에 내놓으면서 공급이 증가하였고, 이는 가격 하락으로 이어졌습니다.

📈 투자자들을 위한 3가지 조언

1. "노후 단지는 무조건 피하라"

• 30년 이상 아파트는 유지비 + 재개발 불확실성 이중고
• 최소 2000년대 이후 단지 위주로 검토

2. "재개발 예정지는 꼼꼼히 확인"

• 도봉구청 개발사업과에 진행 현황 문의 필수
• 조합 구성률 75% 미만 단지는 고위험

3. "창동보다 방학·쌍문동에 주목"

• 상대적으로 젊은 인구 비율 높음
• 도봉구 내에서도 가격 안정성 높은 편

"도봉구는 현재 투자보다는 실거주를 위한 지역으로 변모 중입니다.
2026년 예정된 GTX-D 연계사업이 반등 기회가 될지 주목해야 합니다."

 

서울 도봉구의 아파트 시장은 현재 가격 조정 국면에 있습니다. 실거래가 하락률이 30%를 넘는 단지도 다수 존재하며, 이는 고금리, 대출 규제, 경기 침체 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 분석됩니다.

향후 시장의 방향성은 금리 정책, 대출 규제 완화 여부, 경기 회복 속도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 부동산 투자자나 실수요자들은 시장 동향을 면밀히 관찰하며 신중한 접근이 필요합니다.