서울아파트, 부동산 매매 중국화교만을 위한 엄청난 특혜

서울아파트, 부동산 매매 중국화교만을 위한 엄청난 특혜

🏛️ 도입: 대한민국 부동산 시장의 불편한 진실

최근 한 조사에 따르면 외국인 부동산 매매의 65%가 중국인이 차지했습니다. 놀라운 점은 이들이 한국인보다 훨씬 유리한 세제 혜택을 받으며 부동산을 매수하고 있다는 사실입니다. 이 글에서는 중국 화교들이 누리는 7가지 특혜와 이로 인한 한국 시장의 피해를 낱낱이 분석합니다.

"한국인은 3채만 사도 중과세 폭탄을 맞는데, 중국인은 10채를 사도 전액 비과세 받는다?"

📌 1. 취득세 특혜: 가족 단위 vs 개인 단위

한국인 시스템 (세대 합산)

• 1주택: 1% (일반)
• 2주택: 8%
• 3주택: 12%
• ※ 4인 가족 기준 최대 12%까지 부과

중국화교 시스템 (개별 적용)

• 가족 4명이 각자 주택구매시 전원 1% 적용
• 4채 구매 시 총 취득세 4% (한국인은 12%)

"같은 4채를 사도 한국인은 3배 더 많은 세금을 내야 합니다."

📌 2. 양도세 특혜: 183일만 거주하면 전액 비과세

비과세 요건 비교

한국인중국 화교

기준	1가구 1주택	개인별 1주택
거주 요건	상시 거주	연 183일 이상
비과세 한도	1가구 1주택	가족 수만큼 가능

충격 사례:

• 중국인 4인 가족이 각자 주택 1채씩 보유 → 4채 모두 비과세 가능
• 한국인 4인 가족은 1채만 비과세 가능

📌 3. 대출 특혜: DSR/LTV 규제 완전 회피

한국인 대출 조건

• DSR 40% 한도
• LTV 최대 70%
• 세대 단위 대출 제한

중국 화교 대출 조건

• 국내 규제 적용 안 됨
• 홍콩/상하이 은행에서 80% 대출 가능
• 가족 구성원 각각 독립적 대출 가능

"10억 원 아파트 구매 시: 한국인은 최대 7억, 중국인은 8억 대출 가능"

📌 4. 상속세 특혜: 182일 거주로 완전 회피

꼼수 메커니즘

1. 182일만 한국 거주 → 비거주자 처리
2. 상속 발생 시 한국 상속세 0% 적용
3. 중국에서 별도 상속 진행

"한국인은 50% 상속세 내는 동안, 중국 화교는 0원으로 3대 재산 보존"

한국에서는 상속세율이 최대 50%에 달합니다. 그러나 외국인 투자자들은 국내에 183일 미만 거주하여 비거주자로 간주되면 상속세를 회피할 수 있습니다. 이러한 전략을 통해 외국인 투자자들은 자산을 다음 세대로 이전할 때 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.​

📌 5. 기타 복지특혜 7가지

1. 공무원 특별전형 (다문화 가정 우대)
2. 국공립 어린이집 우선 배정
3. 출산비용 전액 지원 (한국인은 부분 지원)
4. 고등교육 장학금 (연 1,000만 원까지)
5. 운전면허 취득비 지원
6. 통신요금 할인
7. 공공임대주택 우선 분양

💡 왜 이런 특혜가 존재하는가? (3가지 근본 원인)

1. 거주자/비거주자 법적 구분의 허점
2. 세대 단위 vs 개인 단위 과세 차이
3. 외국인 대출 규제의 부재

외국인 투자자의 세금 혜택과 세대 분리

한국국민은 주택을 추가로 구매할때마다 취득세율이 상승하는 구조입니다. 예를들어, 1주택자는 1%의 취득세를 내지만, 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 세율이 적용됩니다. 그러나 외국인 투자자들은 가족 구성원 각각이 별도의 세대로 간주되어 각자 1주택자로 취급받아 동일한 세율(1%)을 적용받습니다. 이로 인해 가족 구성원 각각이 주택을 구매해도 높은 취득세율을 피할 수 있습니다.​

양도소득세 비과세 요건의 유연성

한국에서는 1가구 1주택자가 주택을 매도할 때 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 요건 중 하나는 해당 주택에 2년 이상 거주하는 것입니다. 외국인 투자자들도 국내에 183일 이상 거주하면 거주자로 간주되어 동일한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 규정은 외국인 투자자들이 비과세 혜택을 받기 위해 국내에 단기간 거주하는 전략을 사용할 수 있게 합니다

국내 부동산 시장에 미치는 영향

외국인 투자자들의 이러한 특혜는 국내 부동산 시장에 여러 가지 영향을 미칩니다. 첫째, 주택 가격 상승을 유발하여 실수요자들의 주택 구매를 어렵게 만듭니다. 둘째, 외국인 투자자들이 주택을 임대하여 수익을 창출하면서 국내 임대 시장의 경쟁을 심화시킵니다. 셋째, 국내 자산의 해외 유출로 이어질 수 있습니다.​

🚨 이로 인한 한국 시장의 3대 위험

1. 부동산 가격 상승 압력 (외국인 자본 유입)
2. 일반 서민의 주거 접근성 악화
3. 세수 감소로 인한 복지 예산 감축

✍️ 결론: 이 문제를 해결하기 위한 3가지 제언

1. 외국인 부동산 취득 세제 강화 (상호주의 원칙 적용)
2. 거주 기간 요건 상향 (183일 → 2년)
3. 세대 단위 과세 확대 (가족 단위 외국인 과세)

"같은 땅에서 살면서 왜 다른 법이 적용되어야 합니까? 이제는 공정한 부동산 시장을 요구할 때입니다."