아파트대출 완벽 정리: 갭투자 할때 대출 활용법

아파트대출 완벽 정리: 갭투자 할때 대출 활용법

 

아파트를 구매할 때 대출은 필수적인 요소입니다. 하지만 대출을 잘못 활용하면 큰 부담이 될 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 오늘은 실거주 목적과 투자 목적의 아파트 대출에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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1. 대출에 대한 기본적인 접근 방식

저는 대출에 대해 다소 보수적인 편입니다. 무리한 대출은 절대 피해야 하며, 대출 원리금 상환액이 세후 소득의 30%를 넘지 않도록 해야 합니다. 예를 들어, 세후 월 소득이 1,000만 원이라면 월 300만 원 이하의 대출 원리금 상환이 적절한 수준입니다.

대출은 양날의 검과 같아서 현명하게 활용해야 합니다. 그렇다면 실거주용 대출과 투자용 대출을 어떻게 활용하는 것이 좋을까요?

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2. 실거주용 아파트 대출

(1) 일반 주택담보대출 활용하기

실거주 목적의 아파트를 구매할 때는 일반 주택담보대출을 이용하면 됩니다. 주택담보대출을 받을 때는 정부 지원 상품도 고려할 수 있습니다. 대표적인 것이 신생아 특례 대출입니다.

하지만 여기서 중요한 점은 신생아 특례 대출 때문에 낮은 가격대의 아파트를 선택하는 실수를 하지 않는 것입니다. 예를 들어, 본인의 경제적 여건이 충분해 11억 원짜리 아파트를 살 수 있는데도, 특례 대출을 받기 위해 8억 5천만 원짜리 아파트를 구매하는 것은 바람직하지 않습니다.

더 좋은 아파트는 장기적으로 가격 상승 가능성이 높기 때문에, 본인의 재정 상태가 뒷받침된다면 특례 대출보다는 일반 대출을 활용하는 것이 현명한 선택입니다.

 

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3. 투자 목적의 아파트 대출 (갭투자)

(1) 전세를 활용한 투자 전략

전세 제도를 잘 활용하면 초기 비용을 최소화할 수 있습니다.

• 전세를 활용하면 좋은 경우
  • 실거주 목적이지만 당장 목돈이 부족한 경우
  • 투자 목적으로 아파트를 사두고 싶은 경우

이때 전세가 들어 있는 매물을 매수하거나 매수 후 전세를 맞추는 방식을 활용할 수 있습니다. 이 방법은 무이자 대출과 같은 효과를 볼 수 있어 자금 부담이 적습니다.

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4. 대출의 종류와 활용법

(1) 주택담보대출 후순위 대출

주택담보대출 후순위 대출이란, 기존 대출 위에 추가로 받을 수 있는 대출을 의미합니다. 이 대출은 모든 은행에서 가능한 것이 아니므로, 여러 은행을 방문하여 조건을 비교하는 것이 중요합니다.

하지만 후순위 대출이 과다하면 전세 세입자가 들어오지 않을 수 있습니다. 일반적으로 집값의 15%를 초과하는 후순위 대출이 존재하면 전세금을 시세대로 받기 어려울 수 있습니다.

예를 들어, 집값이 10억 원, 전세가 5억 5천만 원일 경우:

• 기존 융자가 5억 원 초과 → 전세 세입자 구하기 어려움
• 기존 융자가 3억 원 → 전세 시세(5억 5천만 원)로 맞출 가능

이처럼 후순위 대출의 규모는 신중하게 조정해야 합니다.

(2) 신용대출 활용하기

신용대출은 개인의 소득에 따라 조건이 달라집니다. 따라서 반드시 주택담보대출과 금리를 비교하여 유리한 조건을 선택해야 합니다.

• 싱글보다 부부가 유리: 한 사람이 이미 주택담보대출을 받았다면, 추가 신용대출이 어렵습니다. 이때 배우자가 신용대출을 받는 방법이 가능합니다.

(3) 회사 대출 활용하기

일부 회사에서는 직원 복지 차원에서 주택 구입 자금을 대출해 주는 경우가 있습니다. 이 대출은 은행 대출과 별도로 계산되며, 금리가 더 저렴할 가능성이 높습니다.

따라서 회사에서 대출이 가능한지 반드시 확인하고, 조건이 좋다면 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

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5. 대출 활용 전략 요약

1. 정책자금 대출 활용: 특례 대출이 유리할 수도 있지만, 경제적 여건이 된다면 더 좋은 아파트를 구매하는 것이 바람직함.
2. 전세를 활용한 투자: 전세가 끼어 있는 매물을 매수하거나 전세를 맞추면 초기 비용을 줄일 수 있음.
3. 후순위 대출 검토: 후순위 대출이 가능하지만, 집값의 15%를 초과하면 전세 세입자를 구하기 어려울 수 있음.
4. 신용대출과 주택담보대출 비교: 신용대출 금리가 더 유리할 수도 있으므로 반드시 비교 후 선택.
5. 회사 대출 활용: 회사에서 제공하는 대출이 있다면 적극적으로 이용.

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6. 대출시 가장 중요한 원칙

마지막으로, 대출을 받을 때 반드시 지켜야 할 원칙이 있습니다.

✔️ 무리한 대출은 절대 금지! ✔️ 세후 소득의 30% 이내로 대출 상환액을 제한할 것 ✔️ 금리와 상환 조건을 꼼꼼히 비교할 것 ✔️ 여러 대출 옵션을 검토하고 최적의 조합을 찾을 것

대출은 잘 활용하면 부동산 구매와 투자의 강력한 도구가 될 수 있지만, 무리한 대출은 오히려 재정적인 위험을 초래할 수 있습니다. 자신의 재정 상태를 정확히 분석하고, 신중한 대출 전략을 세우는 것이 중요합니다.

이상으로 아파트 대출에 대한 완벽 정리를 마칩니다.