서울아파트 경매가 늘어났다! 강남빼고 폭발적 증가 이유는?

서울아파트 경매가 늘어났다! 강남빼고 폭발적 증가 이유는?

최근 부동산 시장, 특히 전국 및 서울 아파트 경매시장이 심상치 않습니다. 
작년부터 시작된 경매물건의 증가세가 계속해서 
최대치를 기록하고 있는데요. 
단순히 경매물량이 늘어난것을 넘어, 
이 현상속에는 중요한 의미가 숨겨져 있습니다. 
오늘은 아파트 경매 시장의 현황과 그 원인을 분석하고
앞으로의 부동산 시장을 전망해 보겠습니다.

최근 경매 시장의 현황
신문 기사를 통해 경매 시장의 현황을 확인해보겠습니다.
2023년 10월: 전국 아파트 경매 건수 3,493건으로, 3년 11개월만에 최고치 기록.
2024년 10월: 서울 아파트 경매 건수 380건으로, 2015년 이후 10년만에 최대치 기록.
2024년 11월: 강남·용산을 제외한 지역에서 경매 물량이 쏟아지며, 4년만에 최고치를 기록.

이처럼 경매 물건은 하늘에서 비처럼 쏟아지고 있는 상황입니다. 
경매시장의 급증 이유는 무엇일까요? 
크게 두가지로 요약됩니다.

고금리 영향
정부의 대출 규제 강화
경매 물건 증가의 원인

1. 고금리 영향
고금리 시대가 지속되며, 대출이자 부담이 급증한것이 주요 원인입니다.
대출금리 상승: 대출금리가 6∼8%까지 치솟으며
대출상환 부담이 급격히 증가.

영끌족의 몰락: 변동금리로 대출받은 소유자들은 매월 상환액이 급증하며 
이를 감당하지 못하고 경매로 이어짐.

 

2. 대출 규제 강화
정부의 대출 규제도 큰 영향을 미쳤습니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 규제강화: 개인 대출한도가 축소되며 주택 매수심리가 위축됨.
자금조달 어려움: 대출 의존도가 높은 구매자들이 아파트 매입을 포기하면서 경매물량 증가.

서울 아파트 경매 시장의 양극화
경매 시장의 양극화 현상을 이해하려면 
낙찰률과 낙찰가율의 변화를 살펴봐야 합니다.
낙찰률: 경매에 나온 물건 중 실제 낙찰된 비율.

2024년 10월 기준 낙찰률 41.3%로 하락.
낙찰가율: 감정가 대비 낙찰된 가격의 비율.
2024년 10월 기준 낙찰가율 97%로 상승.
이 두 지표의 상반된 움직임은 중요한 의미를 내포하고 있습니다.

낙찰률 하락의 원인
경매물건 증가:
고금리와 대출상환 부담으로 인해 경매 시장에 물건이 쏟아짐.
매수심리 위축:
높은금리와 대출규제로 인해 자금 조달이 어려워짐.
서울 외곽지역(예: 노원구)의 아파트는 선호도가 낮아 유찰 사례 증가.
낙찰가율 상승의 이유
특정 지역과 상품에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다.

강남 3구와 용산:
강남구(107.5%), 서초구(107.3%), 송파구(101.3%)의 낙찰가율이 100%를 초과.
일부 아파트는 감정가의 120%에 낙찰.

현금부자들의 투자:
대출규제와 관계없이 현금자산이 풍부한 투자자들이 인기 지역 아파트에 몰림.
재건축 기대감:
강남지역은 재건축 가능성이 높아 미래 가치 상승을 기대하는 수요가 지속.

부동산 시장의 양극화
현재 경매시장에서 낙찰률은 하락하고 낙찰가율은 상승하는 현상은 
부동산 시장의 양극화를 보여줍니다.

 

선호지역 집중: 강남 · 용산 등 고가 아파트는 여전히 높은 가치를 유지.
이는 향후 부동산 시장에서 특정 지역과 상품에 대한 수요가 
더욱 집중될 가능성을 시사합니다.

오늘은 전국과 서울아파트 경매시장의 급증 원인과 
그속에 숨겨진 의미를 분석해보았습니다.
고금리와 대출 규제로 인해 경매 물량이 급증.
특정지역·상품의 높은 낙찰가율은 부동산 시장의 양극화를 반영.
경매시장에 관심있는 분들은 이러한 흐름을 이해하고 
신중하게 접근하시길 바랍니다. 
여러분은 현재 부동산 시장의 양극화 현상에 대해 어떻게 생각하시나요?