싸게 나온 위반 건축물, 사도 될까? 부동산 투자전 반드시 체크해야할 사항

싸게 나온 위반 건축물, 사도 될까? 부동산 투자전 반드시 체크해야할 사항

 

안녕하세요, 부동산 투자와 재테크 정보를 전달하는 다니쌤입니다. 오늘은 많은 분들이 고민하는 "싸게 나온 위반 건축물, 사야 할까?"라는 주제에 대해 자세히 이야기해보려고 합니다. 실제 사례를 통해 부동산 매입 시 반드시 확인해야 할 사항을 알려드릴 테니 끝까지 읽어주세요!

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상담 사례: 미용업을 운영하는 여성의 고민

작년 초, 40대 중반의 한 여성분이 상담을 신청하셨습니다. 20년 넘게 미용업을 운영하며 단골도 많고 장사가 잘되고 있었는데, 큰 고민이 있었습니다. 건물주가 매년 임대료를 인상해왔고, 올해도 또 올린다는 것이었죠.

이 여성분이 운영하는 미용실은 2층 건물의 1층에 위치하고 있었고, 2층은 노래방으로 임대 중이었습니다. 기존 월세 260만 원에서 273만 원으로 인상되었고, 주변 시세(220~210만 원)보다도 높은 금액이었습니다.

그러던 중, 이 건물이 부동산 시장에 매물로 나왔다는 소식을 듣고 고민이 깊어졌습니다. 건물주는 14억에 내놓았으나 급매로 13억 5천까지도 가능하다는 상황이었죠.

이 여성분은 "이 기회에 건물주가 될까?"라는 고민을 하기 시작했습니다.

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건물을 사려는 이유 3가지

이 여성분이 건물 매입을 고민한 이유는 크게 세 가지였습니다.

1. 월세보다 이자가 더 싸다
   • 본인이 거주하는 아파트(당시 시세 8억)를 팔아 건물 매입 자금으로 사용 가능
   • 기존 건물 대출 7억이 있었고, 금리는 3.4% (월 이자 200만 원)
   • 월세(273만 원)보다 이자가 더 낮아 경제적으로 유리하다고 판단
2. 임대 수익 발생
   • 2층 노래방에서 나오는 월세(120만 원) 확보 가능
   • 임대 수익을 통해 건물 운영 부담을 줄일 수 있음
3. 건물주가 되는 꿈
   • 매년 임대료 인상 부담에서 벗어나고 싶은 마음
   • 상가 건물주로서 안정적인 미래를 준비하고 싶음

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하지만, 매입을 반대한 5가지 이유

저는 여러 검토 끝에 이 건물 매입을 반대했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 위반 건축물 문제

• 2층이 불법적으로 확장된 상태 (1층보다 더 크게 증축됨)
• 위성사진, 민원 신고 등을 통해 적발될 확률 높음
• 위반 건축물로 적발되면 평생 이행강제금 부과 가능
• 상가 건물의 경우 위반 건축물로 걸리면 향후 영업허가증 발급이 어려워질 수 있음

2. 낮은 임대 수익률

• 매입가 14억 기준 투자 수익률이 3.2%
• 대출 이자(3.5%)보다 낮아 실질적인 수익 창출이 어려움

3. 상가 시장의 하락세

• 경기 불황과 자영업자 감소로 인해 공실률 증가
• 상가 임대료 인상이 어려워지고, 시세 하락 가능성 존재

4. 신축 조건이 불리함

• 기존 건물이 40년 이상 된 노후 건물
• 향후 신축하려면 도로 후퇴(3m)로 인해 건축 면적 감소
• 신축 시 수익률이 3% 미만으로 예상되어 매력적인 투자처가 아님

5. 현재 보유 아파트가 더 유망

• 매입 자금을 마련하기 위해 금천구 아파트(당시 시세 8억)를 매도해야 했음
• 이후 1년 만에 해당 아파트 시세가 9억 이상으로 상승 (1억 이상 시세 차익 가능)
• 굳이 안정적인 아파트를 팔고 리스크가 큰 상가를 매입할 필요가 없음

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대안: 더 나은 임대 계약을 찾아 이전

결국 이 여성분은 건물을 매입하지 않기로 결정했습니다. 대신, 미용실 바로 옆 건물이 공실이 나면서 더 저렴한 임대 조건(기존 대비 월세 60만 원 절약)으로 계약을 진행했습니다. 단골 고객을 유지하면서도 월세 부담을 줄일 수 있는 최적의 선택이었죠.

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위반 건축물 매입 시 꼭 체크해야 할 3가지

부동산 투자 시, 특히 오래된 상가 건물을 매입할 때는 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 불법 건축물 여부 확인
   • 건축물대장을 확인하여 위반 건축물 여부 체크
   • 건축 도면과 비교하여 불법 증축 여부 확인
2. 투자 수익률 분석
   • 부동산 가치는 "수익률"이 결정
   • 수익률이 4~5% 이상 확보되는지 분석 필요
3. 신축 가능성 검토
   • 오래된 상가는 건물 가치가 거의 없고, 토지가 핵심 자산
   • 신축 시 사업성이 있는지 검토 필수

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결론: 부동산 투자, 신중하게 접근해야 한다!

많은 분들이 "싸게 나온 건물"이라는 이유만으로 매입을 고민합니다. 하지만, 단순한 감정적인 판단이 아닌 철저한 분석이 필요합니다. 특히 위반 건축물, 수익률, 신축 가능성 등을 고려하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

부동산 투자는 재산을 불리는 것만큼 지키는 것이 중요합니다. 신중한 판단과 전문가의 조언을 통해 안전한 투자를 하시길 바랍니다.