전세끼고 매매할 때 손해보지 않는 법 아파트매매 주의사항

전세끼고 매매할 때 '이거' 모르고 있다가 손해 봅니다 
 

전세를 끼고 매매한다는 것은 
갭투자를 얘기하는 거죠. 
갭투자 요즘 같은 이렇게 거래가 어렵고 
가격급매 떨어지고 아무도 살려고 하지 않았는데 
무슨 전세끼고 사는거야. 
이렇게 생각할수도 있겠지만, 
오히려 거래가 안되고 급매가 나올때 

돈이 있으신 분들 특히 또 이렇게 갈아타려고 하는 
수요자들 같은 경우는 내집도 거래가 잘안되기 때문에 
내가 가고 싶어 하는 지역의 
전세끼고 매매하려고 하는 수요는 있어요. 
두가지 조건이 다르게 있을수 있다는 거죠. 

먼저 볼게요 이미 임차인이 있을경우가 있어요. 
내가 저 집을 살려 그러는데 그 집이 
주인이 살고 있지 않고 이미 임차인이 있는 상태에서 
내놓은 부동산 매물도 있잖아요. 
임차인이 없고 급매가 나왔는데 거기에 주인이 살아요. 

매수하면서 
내가 임차인을 내가 맞출때 
이 두가지 사례가지고 말씀을 드릴건데 
보게되면 이미 임차인이 있을 때에도 
우리가 체크를 해보셔야 되는것이 있습니다. 

왜 그러냐면 나중에 낭패를 당하거든요. 
부동산에서 얘기했을경우와 달라지는거 같아 
호구잡힌 느낌이 들때도 있어요. 

이런걸 확인하지 않았기 때문에 
생겼던 문제들이라고 생각하시면 돼요. 
예를들어 볼게요 
임차인이 4억이 있어 4억에 나는 7억에 살려고 하는데요. 
그럼 나는 3억만 있으면 되죠. 
이 집을 살기 위해서 그런데 이때 가장 중요한게 뭐냐면 
이 4억이라는 전세금액이 
그 지역의 현재의 전세시세인건지 아니면 높은시세인지를 
반드시 확인하셔야 돼요. 

 

왜냐하면, 임차인이 있기 때문에 
임차인이 갖고 있는 전세보증금이 현재 시세라고 
착각하는 경우가 너무 많이 있거든요. 
딱 3억만 준비하고 이걸 샀어요. 
그런데 현재시세보다 이 전세가격이 높은시세였어. 
현재는 3억인데 전세시세가 얘가 4억이에요. 
그러면 이 세입자가 막을 만기가 다가오면 
현재시세 이 3억짜리로 갈아타려고 하지 
이 4억을 유지하고 싶진 않죠 
그러면은 주인은 사자마자 만기가 되면 1억을 빼줘야 돼요. 
그렇죠. 그럼 1억이란 돈이 있으면 문제가 안되는데 
나는 딱 3억밖에 없어요. 

그래서 이 1억을 세입자한테 빼줘야 되는지를 인지하지 못했다. 
그러면 역전세를 맞이하는 거죠. 
그럼 1억을 구하기 위해서 급하게 샀던 이 집을 
다시 매각해야 되는 세입자 돈을 내줘야되는 
사례들이 많이 생겨나고 있어요. 

전세금액이 현재시세인줄알고 나한테 3억밖에 없어서 
부동산이 전화 왔어요. 
시세는 8,9억인데 급매해서 7억이 나왔는데요. 
전세가 4억이 들어있어요. 그러니까 3억만 있으면 되니까. 
사러 오세요. 샀어 
그런데 전세시세가 높아 그래서 몇개월뒤에 
세입자가 나간다 1억을 어떻게 돌려줘요 

일반 사람들이 1억이라는 굉장히 큰돈이기 때문에 
이때는 사람들이 당황하고 무섭기 때문에 
빨리 돈을 빼줘야 되는 상황이기 때문에 어떻게 해요. 
집을 매각하는 경우 또는 대출을 받는 경우 
근데 대출은 이제 금리가 굉장히 높고 
대출받기가 상당히 까다롭기 때문에 
굉장히 멘붕을 맞이해요. 

또 한가지 사례가 더 말씀드리자면 
7억짜린데 전세 4억이 있는데, 
이게 현재시세는 맞아 똑같이 4억인데 
아파트가 한 2000가구가 이 근처에 입주를 할 예정이에요. 

입주하게 되면은 내가 실수요자가 
집을 사서 입주를 하는 경우도 많겠지만, 
내가 입주하지 못하고 전세를 빼는 경우도 많잖아요. 
그러면 시중에 공급량이 갑자기 전세매물이 늘어나잖아요. 
전세금액은 다 떨어질 가능성이 높죠 
여기 4억 사는 사람이 2000가구 입주하는데 
거기가 3억밖에 안하면 여기있는 사람이 빼서 
이쪽으로 이동하는 경우도 많이 있기 때문에 
이 주변에 전세끼고 산다 하더라도 
그 전세가 현 시세가 맞다 하더라도 
주변에 입주장이 있냐 없냐가 굉장히 중요해져요 

입주장이 있는 동시에 여러번 역전세를 맞이하게 될테니까. 
그래서 만약에 그러한 지역이 있다고 그러면 
나는 자금을 3억을 준비해서는 안되구요. 
4억을 준비해야 돼서 그래서 1억은 갖고 있다가 
전세세입자가 나간다 했을때 
내줘야 되는 경우가 발생을 한다라는 거죠. 
생각해 두시고 체크하셔야 돼요. 

그 다음에 임차인이 없을 경우를 볼게요 
임차인이 매수하면서 주인이 살고 있는데, 
새로운 임차인을 이제 맞춰야 되잖아요. 
7억짜리 집인데 나는 3억밖에 없어 
그러면 4억이라는 임차인을 맞춰줘야 되잖아요. 
전세시세를 알아보니까 4억정도면 뺄수 있겠어 
그런데 요때 알아볼때는요 전세 하한가를 알아보셔야 돼요. 
가장 낮은 전세금액 기준으로 생각하시고 
자금을 만들으셔야 돼요. 

대부분 보면은 전세를 좀 높게 생각하고 
내 자본을 계획을 한다는 거죠. 
그러니까 문제가 생겨요 
그리고 그것도 좀 불안해 그러면 
어떻게 생각하시는거냐 하면 
법을 활용해 사용하셔야하는 거죠. 
특약을 한번 확인해볼게요 
잔금은 특약에 전세를 세입자를 들이는 조건으로 
잔금을 하셔야 돼요. 

그래서 매도자는 새로운 세입자가 집을 볼때 
협조를 잘해줘야 된다는 특약에 넣어주셔야 돼요. 
왜그러냐면 집주인은 팔았는데 집을 다시 
내가 막 세입자 보여준다는게 귀찮잖아요. 
시간 맞춰야 되는거고, 우리 집을 파는 사람한테 
보여주는게 좋지는 않으니까 
나는 세입자를 빨리 빼야 되는데 
협조를 안하게 되면은 집을 못봐서 전세가 안나가 
그러면 특약이 없으면 날짜에 맞춰서 
난 돈만 받으면 된다라고 생각을 하잖아요. 안돼요. 

그래서 매도자가 협조를 해주기 위해서 
세입자가 들어와야 내가 잔금을 받을수 있겠구나 라는 
생각을 인식을 심어줘야 되는데 말로만 하는 것이 아니라 
글로 매매계약서 특약에 전세입자가 들어와야 
이 잔금을 치루는 그런 조건을 넣어주고 
집을 잘보여 주세요라는 특약을 넣어주셔야 돼요. 

그리고 잔금을 길게 할수도 있잖아요. 
지금 경기가 안좋죠. 
급매라 한다 하더라도 통상적으로 아파트를 사게되면 어떻죠 
한달 두달 이렇게 하는데 요즘같이 경기가 안좋으면 
삼사개월로 가요 저희가 토지를 살때는요 
1년 이렇게 가는 경우도 많이 있거든요. 
건물같은거 할때도 마찬가지예요. 

경기가 안좋으면 잔금을 길게 가는 경우가 있어요. 
그럴때는 잔금을 길게 가는데 
우리가 길게 가다보니까 중간에 변수가 생길 수 있잖아요. 
그러니까 중도금을 넣어주시면 돼요. 
중도금 금액이 크진 않아도 돼요. 
또 그 중간에 막 급매가 다 사라지게 되고 
또 올라가게 되면 주인이 또 마음이 바뀔수도 있기 때문에 
잔금을 길게 갈때는 중도금을 넣어주고 
이렇게 해서 새로 세입자를 늘 경우에 
길게 가든가 특약을 넣어주든가 요렇게 하셔야 되고 

전세가격은 그 지역의 가장 높이 비싸게 나갔던 
전세금액이 아니라 낮게 나갔던 전세금액을 기준으로 
내 예산 내 자금 계획을 세우셔야 돼요. 
그래야 안전하게 집을 살수가 있는거죠. 

한가지 빠트린게 있는데요. 
우리가 기존에 임차인이 있을때 
우리가 요즘의 전세계약은 기본으로 2년이잖아요. 
거기다가 2년을 더 추가하는게 계약갱신 청구예요. 
2, 4년 동안 임차인이 안정적으로 이 집에 살게하는 경우잖아. 
그런데 임차인이 요렇게 있는데, 
이 사람이 시세는 4억인데 3억에 있어 
아 그래 얘가 나가게 되면 내가 전세 4억에 들어서 
1억을 회수할수 있겠구나라고 생각을 한 경우도 있을수 있잖아요. 
근데 그때 확인해 봐야 될게 이분이 
그러면은 계약갱신청구권 사용하면 안되잖아. 

나 안 나갈게요 5프로만 더 인상해 주고 살게요라면
이 계획이 어긋나는거니까 
이 세입자가 그전에 계약갱신청구권을 사용했는지 안했는지 
여부를 반드시 체크하시는게 좋겠죠. 
전세시세가 현재시세보다 낮은금액에 살고 있을때죠 
이 사람이 계약갱신청구 사용했냐 안했냐가 
1억을 회수할수 있었는데, 계약갱신청구권을 사용을 안했어. 

그러면 5프로만 올려주고 이 사람이 살아야 되잖아요. 
그럴경우에 또 계획이 어긋나니까 
여러분의 한번 점검해 보시는 게 굉장히 좋습니다. 
내가 부자가 되기 위해서 공부를 하기 너무너무 좋은 때구나 
요즘같이 이렇게 경기가 안좋고 거래가 없고 
갑자기 급매가 나와서 내가 내집을 팔고 
입주할수는 없으나 거기 가고 싶었던 그곳이야 
그래서 할수없이 전세를 끼고 사는 경우가 있을때 
전세가 기존에 있을때와 아니면 
내가 잔금할때 전세를 새로 빼서 이렇게 잔금 맞출 경우에 
두가지 사례 안에서 정말 잘못하면 

거의 호구당하고 아니면 손해를 보는 경우 
이렇게 많이 발생하는데 
정말 사람들이 별거 아니라고 생각하는거지만 
굉장히 중요해요. 
이 두가지 사례 가지고 여러분이 호구되지 않은 
그런 투자자가 되시길 바라겠습니다. 
감사합니다.