빌라사태 지금 현장에서 터진 빌라사태 심상치 않습니다.

빌라사태 지금 현장에서 터진 빌라사태 심상치 않습니다. 
 

우리가 주거의 형태는 아파트도 있지만 
빌라,다세대,연립 이런 것들도 많이 있습니다. 
거의 이제 빌라나 다세대 이런 비중이 50% 
그리고 아파트가 50% 이렇게 보시면 되는데요. 
비중으로 보더라도 굉장히 많이 차지하는 부분이죠. 

그런데 우리가 이제 관심을 아파트에만 두고있다 보니까 
아파트 가격이 올라가나 아니면 떨어지나 
이 부분만 신경을 쓰고 있었죠. 
그런데 빌라시장에 지금 굉장한 찬바람이 불고 있습니다. 
왜 그렇게 찬바람이 불고 있으며 
이게 빌라의 매매시장뿐만아니라 
임대차계약시장이죠. 그곳에서도 굉장히 좀 큰일이 발생하고 있는데, 
그 부분에 대해서 오늘 한번 같이 공부해 보도록 하겠습니다. 

공시가 126% 
이 단어 하나에 박살이 났습니다. 
공시가라는 것은 이제 빌라마다 가격이 다 다르긴 하죠. 
근데 그거를 그냥 공공이 생각했을 때 
이 정도 가격일 것이다라고 임의로 책정을 하는거고요. 

그것의 몇 %를 이제 전세보증보험에 가입할 수 있게 해주겠다. 
이런 개념인데 이 공시가 126%때문에 
빌라시장 전세가격이 지금 폭락을 하고 있는데요. 
역월세로 전환이 급속도로 또 진행이 되고 있습니다. 
역월세라는 말은 세입자가 집주인한테 월세를 주는 것이 아니라 
집주인이 세입자한테 월세를 주는걸 역월세라 그래요. 
이제 거꾸로 준다. 

그러면 보통 이런경우는 전세를 갱신할 때 
전세 가격이 떨어지면은 떨어진만큼 돌려주지 못하니까 
대신 그만큼 제가 월세로 줄게요 돈으로 줄게요 
이게 역월세의 기본인데 
그러면 도대체 제 이 공시가라는 게 무엇이길래 
저런 현상이 발생하는 것일까? 

바로 전세보증보험때문에 그렇습니다. 
우리가 전세 들어가는 사람이 요새는 전세보증보험을 
거의 필수적으로 가입을 합니다. 
왜냐하면, 어떤사람도 자신의 전세금을 떼이고 싶은 사람이 없잖아요. 
이제 보증보험에 가입이 돼서 혹시나 내가 전세사기에 
휘말리더라도 전세금을 돌려받을 수 있다. 

그런것 때문에 약간의 이제 보증보험보험료를 내고서라도 
전세보증보험에 거의 100%가입을 한다고 보시면 됩니다. 
그런데 지금 이 공시가가 
2년전에는 150%까지 보증보험에 가입이 됐어요. 

그리고 1년전 140%까지 전세보증보험에 가입이 됐고요. 
근데 지금은 공시가의 126%까지만 전세보증보험에 가입을 해줍니다. 
이게 숫자가 줄어들게 되면은 당연히 
이제 보증보험에 가입할 수 있는 전세금액이 줄어들게 되는 거예요. 
해마다 전세보증보험에 가입할 수 있는 전세금액이 줄어들게 되면은 

어떤 현상이 일어나냐면 
공시 가격이 줄어든만큼 빌라의 역전세가 늘어나게 됩니다. 
제가 쉽게 표로 한번 준비를 해 봤는데요. 
집주인 A씨 전세금 반환규모를 한번 계산해 본 겁니다. 
서울 서대문구 연희동의 빌라를 기준으로 
기존 세입자 전세가격이 3억 2000만원이었어요. 
근데 2024년 공시가 기준으로 보니까 
2억 2900만원의 공시가격을 나타내고 있죠. 
그러면 지금같은 경우는 공시가의 126%까지만 전세보증보험에 가입이 되니까. 
2억 2900만원에 곱하기 126%를 하면은 2억 8800만 원이라는 숫자가 나옵니다. 
이 가격을 넘어가지 않는 전세금만 전세보증보험이 가능하다는 거죠. 
예전같이 3억 2000에 이제 연장을 하게되면 어때요 
전세보증보험에 가입이 안됩니다. 

그래서 이 3억 2000만원의 전세를 살고 있던 사람은 
2억 8800만 원에 재계약하자고 집주인한테 얘기를 하겠죠. 
그럼 집주인같은 경우에는 이 세입자가 나가고 
새로운 세입자를 받을 수 있으면 좋은데 
새로운 세입자조차도 전세보증보험이 넘어가는 
전세금은 들어오지 않으려고 하겠죠. 

그럼 결국은 집주인은 3200만원의 돈이 필요하다는 겁니다. 
그런데 보통 이제 빌라를 가지고 계시는 분들이 
이런 목돈이 잘 없잖아요. 
그래서 3200만원을 돌려주기가 힘드니까 그만큼을 
제가 월세로 계산해서 대신 월세로 돌려줄게요 
이렇게 얘기를 하는 거죠. 이게 예전에는 문제가 안됐습니다. 

예를들어서 3억 2000만원의 전세계약을 했는데 
보증보험이 150%이던 시절에는 3억 4000만원까지 
전세보증보험이 가입이 됐어요. 
그래서 오히려 전세금을 2000만원 올렸죠 
3억 4000이어도 전세보증보험 가입이 되니까. 
3억 4000까지는 당신이 안전을 보장 받을 수 있어요. 
그래서 3억 4000에 이 빌라에 전세를 들어와도 되잖아요. 

이런 시기였는데 지금 공시가의 126%로 줄어들게 되다보니까 
보증보험에 가입할 수 있는 전세가격이 낮아지게 되고 
자연스럽게 전세가격자체가 낮아지게 되는 겁니다. 
요즘에 빌라전세보증보험은 필수죠 무조건 해야 됩니다. 
가입되는 것만 또 거래가 되기도 해요. 
그래서 보증보험 가입 안돼요. 
이런 것들은 아예 시장에서 거래를 할 수가 없을 정도로 
당연히 이제 해야되는 그런 필수로 좀 자리를 잡았는데요. 

이런 보증보험에 가입할 수 있는 공식과 곱하기 126%란 
이 공식이 저절로 이제 빌라 전세 하락을 불러왔습니다. 
그래서 실제 시장에서는 빌라의 전세가격이 굉장히 떨어져 있고 
우리가 이제 통계수치로도 확인을 할 수가 있죠. 
그리고 최근에는 이제 빌라전세사기가 굉장히 유행을 했잖아요. 
뭐 화곡동에도 있었구요. 어디에도 있었고,
막 이런 식으로 굉장히 전세사기가 있으면서 
사회적으로도 조금 문제가 되죠. 있었죠. 
그래서 사람들이 빌라보증보험가입을 무조건 해야 된다라는 
인식이 퍼지도록 하는데 좀 한몫을 하긴 했습니다. 
그럼 아까 같이 이제 그냥 목돈이 있으면 돌려주면 되는데 

목돈이 없는 경우에는 이제 역월세를 주게 되는데 
기준이 되는 금리가 가 6%입니다. 
보통 이제 시장에서 적용하는 금리죠 그래서 아까 3200만원 같은 경우를 
기준으로 보면은 한달에 16만원씩 
집주인이 이제 세입자한테 돌려줘야 되는거죠. 

이렇게 공시가 126%라는것이 빌라의 전세시장에 
안정을 가져온것도 맞는데요. 부작용도 있습니다. 
월세로 몰리다 보니까 월세가 급등을 하게 되죠. 
뭐든 이제 공급과 수요가 있잖아요. 공급은 정해져 있는데, 
수요가 늘어나게 되면 어떻게 될까요? 당연히 가격이 올라가게 됩니다. 
그래서 최근에는 이제 월세로 좀 몰리는 현상 

빌라뿐만 아니라 아파트같은 경우도 
이제 보증보험에 가입이 안되면은 
전세사기를 당할 수 있기 때문에 아파트 같은경우도 
월세로 몰리는 현상이 일어나고 
최근에 제가 어떤 통계 조사를 보니까 
이제 수도권에 아파트 그 월세가 100만원이 넘어가는 경우가 
3분의1이라고 하더라고요. 
그러니까 월세100만원 이상주고 사는사람이 3분의 1 이상인 거죠. 

그래서 30% 이상인 거죠. 
이제 월세가 올라가는 그런 부작용도 분명히 있습니다. 
부작용으로 말미암아서 비 아파트 월세계약비중이 56.2%까지 치솟았고요. 
수도권은 조금 더 심하죠. 수도권은 더욱 심각한 
67.2%까지 월세로 계약을 하고 있습니다. 
그래서 당분간은 이제 월세로 몰리는 현상이 좀 자연스럽게 일어날 것이고. 
월세로 몰리다 보니까 월세의 공급은 정해져 있는데, 
수요가 몰리다 보니까 당연히 월세 가격은 또 올라가게 되겠죠. 
이걸 우리가 좀 해결하기 위해서 해결책이 있죠. 
뭐 아파트든 빌라든 적극적으로 공급을 하면 됩니다. 
아파트는 우리가 공급을 하겠다. 3기신도시를 짓겠다. 재건축을 활성화하겠다. 
1기신도시 재건축 특별법을 적용하겠다. 이런 것들을 하는데 
빌라에 대한 언급은 없어요. 그러다보니까 빌라도 좀 적극적으로 
공급을 할 수 있는 방안이 나오면은 
월세로 모이는 수요를 조금 분산시키면서 
월세가격폭등을 조금 막을 수는 있겠죠. 

근데 그렇다고해서 월세가격이 계속 계속 올라가지는 않습니다. 
왜냐하면, 전세가가 떨어지고있기 때문에 
어느순간 둘의 상충되는 부분이 있습니다. 
예를들어서 전세가 한2억인데 월세가 300만원일 수는 없겠죠.
당연히 안되겠죠. 이 사이에 공식이 있습니다. 
그래서 그 공식이 만나는 부분쯤되면은 월세도 안정화가 되긴 할건데 
최고높은수치에서 이제 안정화가 되면은 조금은 이제 아쉽긴 하죠. 
그래서 어 공급을 좀 하면 되구요. 물량 앞에는 장사가 없습니다. 
우리가 최근에 얘기했었던 이제 둔촌주공올림픽파크 포레온 
여기도 이제 제가 나중에 기회가 되면은 임대차를 원하시는 분은 
저게 물량이 크니까 저기에 이제 월세나 전세로 들어가면은 
저렴하게 들어갈 수 있다라고 말씀을 드렸었잖아요. 
그런 것처럼 물량앞에는 장사가 없습니다. 
공급을 하게되면은 자연스럽게 가격은 떨어지게 되구요. 

임대차 가격이 떨어지면은 
그만큼 매매가격도 낮아질 수밖에 없습니다. 
그래서 이런 부분들을 우리가 조금알고 있고 
저렇게 문제를 풀어가야겠구나라는 것을 
이제 위에 계신 높으신 분들이 잘 알고 
그런 방향으로 좀 해결해주면 좋지 않을까 싶은 마음에 전달드렸습니다. 

말씀드린것처럼
이제 빌라가 굉장히 지금 이런 모습을 보이고 있으니까 
여러분도 이런상황을 잘 숙지하시고 
빌라를 가지고 계시든 또는 뭐 빌라에 전세나 월세를 들어가든 
그런부분에 있어서 참고하시면은 좋을 것 같습니다. 
감사합니다.