전세사기의 치밀한 유형 4가지 전세사기수법

전세사기의 치밀한 유형 4가지 전세사기수법

 

목차

1.전세제도란

2.전세사기 유형 - 깡통전세 

3.이중계약이란?

4.신탁 부동산 사기

5.불법건축물 사기

 

요즘에 자살하신 분도 나올만큼 이 전세사기 정말 심각한것 같습니다. 
그래서 오늘 전세사기유형에 대해서 한 4가지정도 설명을 드리려고합니다. 
또 그런 4가지 유형의 전세사기를 예방하는 법에 대해서 
자세하게 설명을 드리고 싶습니다. 
최대한 쉽게 설명해 드릴테니까. 집중해서 읽어보시기 바랍니다. 

1.전세제도란?

이 전세제도라는게 언제부터 존재했을까라고 한번 저도 관련 문헌을 찾아봤는데요. 
조선시대 때부터 있었다고 하더라고요. 
여러분 다 아시겠지만, 전세라는게 뭡니까? 
목돈을 딱 맡겨놓고 일정기간동안 주택을 사용 수익하다가 나갈때 
보증금을 찾아가는 어떻게 보면 사적금융이라고 할 수 있겠죠. 
그럼 매달 이렇게 월급 받아서 월세내는 것보다 뭉탱이 돈을 묵혀놓고 
나중에 나갈때 받아 나가면 집주인은 거기에 대한 목돈을 활용할 수 있고 
또 세입자의 경우에는 월세 나가는것보다 안전하게 찾아나간다면 
서로 누이좋고 매부좋고하는 정말 좋은제도가 전세제도 아니겠습니까? 
특히 이 전세제도는 우리나라에만 있는 아주 특이한 제도라는거 
2023년도 들어서 전세보증금을 반환받지 못한 전세보증금이 
벌써 1조원을 넘었다고 합니다. 
매매가와 전세가의 차이가 크지않은 빌라나 다가구,오피스텔 이런 경우에서 정말 많이 발생하고 있는데요. 
그중에 첫번째가 바로 깡통 전세입니다. 

2.전세사기 유형 - 깡통전세

깡통전세라고 하는것은 전세보증금이 매매가보다 
높은시세가 형성되어 있는 주택을 깡통전세라고 합니다. 

만약에 주택가격이 3억이에요. 
그런데 그것을 4억이라고 거짓말해서 만약에 세입자를 전세보증금 2억 5천~3억에 넣었다면 
이또한 벌써 이게 깡통전세죠 
일반적으로 한 80%정도 넘을때 보통 우리는 깡통전세라고 표현을 합니다. 
그럼 나중에 집값이 떨어지게 되면 주택이 3억원이 아니라 2억 7천, 2억 5천, 2억 3천 
이렇게 되면 세입자는 한푼도 못받고 나올 수도 있거든요. 
이 깡통전세 중에서 제일 가슴아픈게 뭔지 아십니까? 

바로 신축건물들입니다. 
예를들면 우리가 빌라가 기존에 있던 빌라들이면 어느정도 시세가 형성되어 있기 때문에 
우리가 어느정도 전세보증금 주고 들어가야 되는지 알게돼요. 
그런데 이 신축빌라 같은 경우에는 새 건물이고 
더더군다나 요새 집값이 많이 상승했을때 
도대체 얼마까지 가는지 감 잡기가 어려워요 
왜 기존에 계약된게 없으니까요? 매매가 신고된게 없잖아요. 
이때 보증금을 이용해서 이 주택들을 막 사들여요. 
그리고 주택들을 사들여서 거기서 오는 돈들을 가지고서 
또 주택을 구입해서 전세를 놓고 전세를 놓고 하는 것들이 
가장 대표적인 전세사기사례내용으로 볼 수 있습니다. 
이렇게 늘리고 불린 주택이 무려 200채가 넘는다고 하는 것이죠. 
그게 바로 무자본 갭투자 방식인 거죠. 
그러다가 이제 집값이 어느정도 지금 현재 폭락하고 
또 전세보증금을 반환할 시점이 오게 되면 또 다른데서 돈 땡겨다가 그거 막아서 
세입자 내보내고 언젠가는 터질수밖에 없겠죠. 
그러다보니까 이게 경매 넘어가게 되면 실제로 보증금을 못 받고 나오는 사례들이 
정말 많이 벌어지고 있다는 거죠. 
이런게 가장 가슴 아프다고 생각합니다. 
그래서 이 공인중개사 공부가 자격증을 따서 중개실무를 한다. 
이런 쪽에만 써먹는 것이 아니라 어떻게 보면 
내재산을 지킬 수 있는 자기가 자신에게 떳떳해질 수 있는 
가장 좋은 공부중의 하나가 바로 공인중개사 공부라고 할 수 있겠죠. 

3.이중계약이란?

이중계약이라는게 뭐냐면 대리인이 집주인에게 월세계약체결을 위임을 했습니다. 
그럼 위임을 받았죠 그럼 임차인과는 전세계약을 맺어서 보증금을 꿀컥하는 형태를 말합니다. 
예를들어서 다가구주택을 갖고 계세요. 
집주인 A씨가 그럼 집주인 A씨가 다가구주택을 일일이 세입자 101호, 103호, 403호를 세입자를 넣을 수 없잖아요. 
그러면 동네 중개업자분에게 월세관리를 해달라고 하면서 보통 관리계약을 실무에서 많이 맺습니다. 
그러면 이 건물을 통으로 관리해 주고 한달에 나에게 250만 붙여라 300만 붙여라 
그리고 나머지는 당신이 알아서 먹고 용역관리도 해주고 다 해달라 
이러고 부탁하는 경우가 많이 있어요. 

 

그런데 중요한거는 임대차에 대한 대리권을 수여받아 놓고 
중개업자분이 세입자들한테는 전세계약을 가는 거예요. 
이 건물에서 전세보증금 해서 한10억 챙기고 건물에 챙기고 
이러다 보면 2~30억 정도 해먹고 도망가는 사례가 많습니다. 

이런 경우가 생길 수 있기 때문에 여러분들 혹시라도 세입자로 들어가시게 되면 
중개업자분이 대리권이 있다고 해서 중개업자 믿지 마시고 
가급적이면 당하지 않기 위해서 집주인하고 통화라도 한번 해보시고 계약을 한다면, 
이런일은 없을 겁니다. 
요즘같이 워낙 전세사기가 심할때에는 한번정도는 두들겨 보고 가는것도 어떨까 싶습니다.

4.신탁 부동산 사기

전세사기에 세번째가 바로 신탁부동산의 사기입니다. 
예를들어서 지금 집주인이 그 재산을 신탁재산으로 넘겨놓은 거예요. 
집주인하고 세입자하고 계약서를 썼을때 신탁회사의 동의를 받지 않게되면 계약은 인정되지 않거든요. 
그러면 결국은 어떤일이 벌어질까요? 
중개업자분하고 짜가지고 신탁회사의 동의도 받지 않고 임대인이 임차인한테 
이 동네 전세가 한8천정도 하는데요. 아유~ 신혼부부 같으니까 내가 6000에 줄게~ 
그러면 신혼부부들은 정말요? 가보니까 너무 매물이 괜찮은 거야. 결국 계약을 하죠.
이거 나중에 돈 다 뛰는 거예요. 
이런 경우가 많다는 얘기죠. 

그렇기 때문에 우리가 신탁재산인지 아닌지를 확인해 보려면 
바로 등기부에 '소유권 이전등기'를 보면 '신탁'이라고 나와 있어요. 
그러면 '신탁'이라고 나와있으면 뭘 띄워봐야 되느냐 '신탁원부'를 띄워 봐야 돼요. 
대표적으로 선순위채권이 뭐가 있는지 금지행위가 뭐가 있는지 
이런 것들을 우리가 신탁원부를 통해서 등기소에 가서 꼭 띄어서 확인해야 됩니다. 
그러나 이런 것들을 사회 초년생들은 모르다보니까 그냥 8천만원짜리 전셋집이 6000만원에 나왔다, 그러니까 
바로 그냥 속아서 계약을 해버리는 거예요. 

5.불법건축물 사기

네번째 불법건축물 사기에 대해서 설명을 드리겠습니다. 
사실은 그렇게 많이 벌어지는 유형은 아니에요. 
대표적으로 여러분들 주거용 주택이 아닌 집에 전세로 들어가서 
전세사기 피해를 입을 수 있는 경우가 있는데요. 
대표적인게 바로 뭐냐면 고시원 있죠. 
그거를 원룸으로 속이는 거예요. 
근린생활시설 있죠. 이런거를 주거용으로 속여서 세입자를 들이는 방법이 가장 대표적입니다. 
근데 이게 불법으로 용도가 바뀐 사실이 적발되잖아요. 

그러면 퇴거가 되거나 건물철거가 되는 경우가 생기게 되면 
본의 아니게 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 사례가 생긴 것이죠. 
근데 이제 최근에 정부가 정하는 전세사기피해자 조건에 불법건축물과 관련된 부분은 
현재로서는 피해자 조건에도 포함되지 않기 때문에 
현재로서는 이걸 피해를 보호받기가 상당히 어려운 상황인 거죠. 

실제로 이렇게 우리가 전세사기와 관련된 부분이 많이 벌어지고 있는데요. 
더이상은 이런 피해가 없었으면 좋겠습니다.
감사합니다.