빌라매매시 호구 안되는 방법! 알아두면 안심할 수 있어요

빌라매매시 호구 안되는 방법! 알아두면 안심할 수 있어요

빌라를 매매할때 호구 안되는 방법 
쉽게 말해서 제값주고 빌라사는 방법을 알아볼텐데 
요즘 이 빌라를 찾으시는 분들이 많으시죠. 
이유는 이 아파트 값이 너무 비싸서 도저히 살 엄두가 안나니까 
아파트 대체재로 비교적 저렴한 빌라로 방향을 바꾸시는 분들이 많은데요. 
아파트같은 경우는 한단지에 최소 몇백세대가 있으니까 
가격을 알아보기가 쉬운데 빌라는 한동에 많아야 열세대정도 되니까. 
거래 사례가 부족해서 적정시세를 확인해 보기가 어렵잖아요. 

그래서 우리는 보통 빌라시세를 확인할 때 
국토부 실거래가를 확인해 해보거나 인터넷에 올라온 매물광고 호가를 보고 
판단하는데 여기서 이 실거래가를 확인할때 꼭 체크해 볼 부분이 있어요. 
실제로 얼마전에 거래된 신축빌라 실거래가내역인데
보시다시피 이 신축빌라는 올해 두건이 거래됐죠 

4월에 중개거래로 2억 4400 그리고 약 보름뒤에 개인간 직거래로 2억 9000으로 
매매가 됐다고 나오는데 여러분들은 이걸보고 어떤 생각이 드시나요? 
매물이 없어서 한달만에 2억 9000으로 올랐구나 시세가 맞겠구나 
이렇게 생각을 해버리면 바로 호갱님이 될수가 있어요. 

이같은 빌라에 똑같은 면적인데 보름만에 4천6백이나 업돼서 신고가 됐다면 
매매가의 20%가 오른건데 그걸 개인간 직거래로 했다? 
이런건 빌라 값을 띄우기 위해서 허위로 거래신고를 하고 
나중에 이계약 해제신고를 하는 자전거래로 의심을 하시고 
이런 빌라에서 나오는 물건들은 거르시는게 좋아요. 
물론 혹시라도 진짜 거래일수도 있겠지만, 
그럴 확률은 낮다고 보시면 되고 이건 다른 신축빌라의 실제 실거래가인데 
올해 4월에 딱 한건 거래됐다고 나오죠. 

거래금액은 2억 8천 이렇게 다른 거래건이 없고 하나만 있다면 
저게 진짜 시세일까요? 사실 2억 8천에 실거래 신고가된 
이집은 전세도 2억 8천에 계약된 같은 집이었어요. 
슬슬 깡통 느낌이 나는데 4월 2일날 전세 2억 8000으로 세입자를 넣고 
4월 9일날 전세 2억 8천으로 세입자를 넣고 
전세가와 동일한 2억 8천으로 다른 사람한테 매매했다고 소유권을 넘긴건데 

그럼 여기서 실거래가 2억 8천이 적당한건지 비싼건지 의문이 들텐데 
보통 이런 경우는 요즘 많이들 아시는 빌라전세작업이라고 보시면 되는데 
이런거죠. 건축주가 신축빌라를 지어서 파는데 
빌라 한채당 2억 5천 매매로 분양하는걸 목표로 정했어요. 
한채당 원가가 2억 2천이 들어갔다면 한채만 팔아도 3천 
10채면 3억이 건축주 순이익인데 
사실 분양이 어렵죠 누가 이 신축빌라를 많이 사려고 안하니까 
여기저기 현수막 붙이고 광고하다 보면 시간도 오래 걸리고 지출비용도 늘어나니까 

누이좋고 매부좋고 꿩먹고 알까지 먹을 수 있는 일들을 꾸미죠 
이 건축주가 컨설팅 업체들한테 나한테는 한채당 2억 5천만 입금해주고 
나머지가 얼마가 됐든 전부 니네한테 R로 줄테니까. 
손님만 데려오라고 여기서 이 R이 뭐냐면 실제로 이렇게 문자홍보를 하는데 
손님을 데려오면 매달 구매계약시 R27개 전세계약시 R15개를 준다는건데 
이R은 리베이트라고해서 R 1개당 100만원이에요. 

매매는 2700 전세계약은 1500을 주는데 
사실 처음부터 이 매매 손님을 찾긴 어렵죠 그럼 이제 컨설팅 업체들이 
눈에 불을 키고 전세손님을 찾아와요. 전세대출 이자도 지원해주고 
중개수수료도 안받겠다고 하고 여러가지 혜택과 화려한 말빨로 유혹하면 
비싼 깡통전세금액에도 불구하고, 이자지원도 해주고 전세보증보험도 된다니까 안심하고 
신축빌라 전세계약을 하게 되죠. 
그리고 얼마뒤에 기존 집주인인 건축주에서 이 전세금을 돌려줄 능력이 전혀없는 바지사장한테 
집소유권을 넘겨버리고 이 건축주는 나는 이제 집주인이 아니니까 
나한테 보증금 달란 소리를 하지 말라고 하죠. 
그럼 새 집주인인 바지사장한테 연락을 해봐도 받지도 않고 

이제 슬슬 집 등기부에 이 바지사장이 여기저기 체납한 세금들이 압류가 들어오면 
깡통전세로 들어간 세입자만 혼자 외롭게 남아서 긴싸움을 시작하게 돼요. 
대부분 세입자들이 처음에 계약할 때 
전세보증보험 가입이 가능하다고 해서 입주를 했는데 
사실 입주하고나서 보증보험가입을 하려고 했더니, 
이 가입이 거절되는 경우가 정말 많죠 이런식으로 작업을 하니까 
이 실거래가에 찍힌 신축빌라매매가나 전세가를 정확히 믿기가 어려운데요. 

그러니까 이 신축빌라를 매수할때 이렇게 거래사례가 없어서 실거래가 정보가 부족하다면 
매매거래만 확인할 그 빌라에 같은 평수의 전세가격까지도 확인을 해서 
매매와 전세 비슷한 시기에 진행됐다면
갭투자일 수도 있지만 이건 R작업으로 거품이 있는 신축빌라라고 의심을 해보시는게 좋아요. 

그래서 저는 실거주로 빌라를 꼭 매수하셔야 된다면 
연식이 있는 구축빌라를 추천드리는데요. 
왜냐하면, 이 구축빌라는 수년동안 일정한 거래사례들이 있어서 기준가격을 잡는데 도움이 되고 
이 구축빌라는 가격폭이 크지 않아서 나중에라도 특별히 집값이 떨어지거나 손해볼 확률도 적고 
신축보다 가격도 훨씬 저렴하니까 부담도 덜되죠. 
마지막으로, 빌라시세를 알아볼 때는 일단 원하는 지역을 정하고 
국토부 실거래가를 확인해 보고 인근 부동산 여러곳에 방문을 해서 발품을 팔아야 돼요. 
부동산에 가서 나는 돈이 없어서 신축은 못가니까 무조건 구축빌라만 보여달라고 하세요. 
근데 부동산에서 자꾸 이런저런 말을 하면서 비싼신축만 보여주려고 한다면, 
그냥 다른 부동산으로 가시면 돼요. 
원하는 지역의 구축빌라 여러개를 보고 표를 만들어서 이제 비교를 해보는 거죠. 
금액은 얼마인지 면적은 얼마인지 몇년된 빌라인지 
버스나 지하철역은 얼마나 되는지 
담보대출은 얼마나 나오는지 이렇게 비교를 해본다면 
적당한 시세로 매수를 할수 있으니까 빌라를 매수하실 계획이라면 꼭 참고하시기 바랍니다.
감사합니다.