고시원 창업의 모든 것! 1억으로 1년에 1억 버는 고시원 재테크

고시원 창업의 모든 것! 1억으로 1년에 1억 버는 고시원 재테크

안녕하세요 영등포시장역에 가보면 당시 인제 고시원들이 많이 있었는데, 
지금은 거기가 뉴타운으로 진행이 되면서 다 없어졌더라고요. 
그 당시에 매월 18만원 월입실료를 이제 월별로 받거든요. 
18만원이었는데. 되게 싸죠 그래서 시설이 굉장히 안 좋았어요. 
그래서 이렇게 비가 오는 날이면 위에서 비가 그냥 뚝뚝 떨어져서 
깡통에 빗물을 받았던 그런 추억이 당시는 힘들었지만 
지금은 이제 추억으로 남아 있습니다. 
그래서 오늘 제가 인제 말하려는 제목은요, 
1억으로 1년에 1억번은 고시원 재테크의 모든 것입니다. 
어 이게 가능할까요? 1억으로 1년에 1억 버는 게 네 가능합니다. 

고시원에 대해서 좀 더 자세하게 알고 싶다라는 분들의 
그런 의견들이 많이 있어서 오늘 이 고시원에 대해서 
아주 그냥 정확하게 자세히 모든 것들을 
다 여러분들과 함께 알아볼려고 합니다. 

그래서 오늘 이제 어떤 것들을 알아볼 거냐 하면요 
이제 고시원에 대한 이제 운영수익 또 창업비용 
또 창업시 주의사항 또 고시원의 전망 
그다음에 고시원의 창업 방법 그다음에 고시원은 하면서 꼭 알아야 될 것들 
또 성공을 위한 3요소 그리고 고시원의 장점과 단점 
이런 것들에 대해서 제가 하나씩 여러분들과 자세히 알아보려고 합니다. 
이제부터 고시원에 대해서 아주 그냥 본격적으로 파보겠습니다. 
근데 우리가 뭐든지 시작할 때 그것에 대한 법적 성질을 
정확히 알고 있는 게 굉장히 중요하거든요. 그래서 부분 먼저 알아보겠습니다. 

고시원의 법적 성질은 일단 이제 고시원은요, 
합법화된게 이렇게 오래되지는 않았어요. 
고시원이라는게 신림동에 가면 고시촌이라고 했잖아요. 
당시 이게 독서실에서 고시 공부하는 학생들이 거기서 공부하고 
먹고 자고 한 공간에서 이렇게 다 썼었죠. 
숙식과 공부를 함께 해결하는 공간이 고시원이라고 했었는데 불법이 있죠. 
당시엔 다 근데 이게 2009년 7월 국토해양부령으로 합법화가 됩니다. 
합법화가 돼요. 자 그래서 인제 이거를 어디서 할 수 있느냐 
여러분들이 보통 상가하면 그게 건축법적으로 보면 
상가가 보통 제 2종근린생활시설들이거든요. 
근생근생하잖아요. 보통 여러분이 알고 있는 상가입니다. 
고시원이에요. 이렇게 근린생활시설에 할 수가 있어요. 
그런데 근린생활시설이 1종하고 2종이 있는데요. 
2종 근린생활시설에 가능합니다. 

1종도 바로 신고에서 2종으로 변경이 가능해요. 
즉 1종이든 2종이든 다 가능하다는 거죠. 
1종은 2종으로 바꾼 다음에 하면 된다. 
그리고요. 이 고시원은 다중이용시설입니다. 다중이용시설 
그래서 조그마한 공간에 여러 사람이 함께 있기 때문에 
여러 가지 화재에 취약하죠. 또 화재가 났을 때 굉장히 위험하기 때문에 
다중이용시설로 분리되어 있어요. 

그래서 소방소에서 따로 관리를 받고 있어서 이 고시원은 창업을 할 때 
반드시 인제 소방필증을 받아야 됩니다. 
이 고시원은 준주택으로 분리가 되어 있습니다. 
준주택 여러분들 준주택이 이 고시원 말고 또 뭐가 있죠. 
오피스텔도 이제 준주택으로 분리가 돼 있죠. 
그래서 오피스텔 같은 경우는 주택임대사업자로 낼 수도 있잖아요. 
업무시설인데도 불구하고, 
그래서 준주택으로 오피스텔하고 고시원이 구분이 되어 있습니다. 

이 고시원이 예전에 굉장히 큰 게 많았어요. 
건물 전체가 고시원으로 운영하는 것들도 많이 있었는데, 
근데 고시원이 너무 많아지다 보니 또 불법도 많이 일어나고 
또 화재 사고로 사망사고도 많이 있었습니다. 
그래서 그런 취약한 부분 때문에 도시형 생활주택이라는게 나오게 되면서 
고시원을 축소를 시켜가기 시작합니다. 
그래서 예전에는 고시원이 1000제곱미터 평수를 따져보면 
약 300평 정도로 해서 연면적을 만들 수 있었는데, 
이제 고시원을 좀 축소시키기 위해서 이제는 500제곱미터까지만 가능합니다. 
연면적 대략 한 150평 정도 되죠. 

이렇게 고시원의 법적성질은 다시 한번 요약해 드리면, 
어디서 살 수 있느냐 제2종 근린생활시설에 합법적으로 가능합니다. 
면적은 150평까지만 이제 가능하고요. 다중이용시설입니다. 
그래서 소방필증을 반드시 받아야 합니다. 
준주택 오피스텔과 같이 준주택으로 분리가 됩니다. 
기본적인 중요한 사항이니까요? 
이거를 인제 하실 되는 분들은 반드시 이제 알고 계셔야겠죠. 

이제 두 번째입니다. 자 고시원의 현황입니다. 
얼마전에 인제 통계에 보면 이게 정확한 통계는 아니에요. 
우리나라사람 100명 중 한명 정도가 고시원에 살고 있다고 합니다. 
그런데 이제 제가 보기에는 그 이상 되는 것 같아요. 
고시원에 사는 인구가 이제 통계적으로는 100명이 한명이라고 하지만 이상 되는 것 같습니다. 
그런데 100명 중에 한명이면 굉장히 적게 느껴질 텐데 아닙니다. 
여러분들이 오늘이라도 아침부터 돌아다니면서 만나게 되는 
또 거리에서 보게 되는 사람이 수천 명일 거잖아요. 
지나다니면서 그 100명 중에 한명이 고시원에 사니까 
내가 오늘 5000명을 봤으면 그중 50명이 고시원에 사는 겁니다. 
근데 왜 이렇게 많이 사람들이 고시원에 살까요? 

그 고시원에 사는 사람들 이제 1인가구죠 
혼자 사는 사람들 근데 그분들이 실제 월평균 소득의 
절반 이상이 80만 원 정도밖에 안된다고 합니다. 
1인가구의 절반 이상 소득이 80만 원 정도밖에 안된다고 하면 
그분들이 거주하시는 상품이 뭐가 있을까요? 
오피스텔 1인가구를 위해서 만들어 놓은 상품이지만 
오피스텔 적어도 한 6,70만 원 하고 관리비까지 포함하면 
월 80만 원 버는 사람은 그런데 불가능하죠. 
그렇지 않으면 뭐 다가구 아니면 이제 도시청생활주택 같은 건데 
그런 것들도 막 50만 원씩 하고 그러죠 
물론 좀 오래된 것들은 뭐 30만 원짜리도 있고 하지만 
이런 원룸주택 같은 경우는 내가 전기 수도 가스 관리비를 내가 다 내야 되죠. 
월80만원 정도 소득이 안되는 분들은
그런 저가형 원룸에서도 사는 게 현실적으로 어렵습니다. 

그래서 소득이 낮은층들이 대부분 고시원에서 사는 겁니다. 
이 고시원의 숫자가 계속 늘어가는게 아니라 지금 
각종 규제 때문에 많이 못늘고 있거든요. 
그래서 1인가구 숫자는 계속 늘어가고 저소득층들은 계속해서 
또 늘어가고 있고 근데 고시원은 그에 비해 많이 늘지 
못하고 있는 상황이라서 지금 앞으로 인제 고시원은 수요대비 
공급이 좀 부족한 상황이라 앞으로도 괜찮을 거라고 판단이 됩니다. 

세 번째입니다. 세 번째는요 고시원 이용자층은 누구인가입니다. 
고시원에 사는 이용자층은요, 다양합니다. 정말로 다양해요. 
10대부터 80대까지 두루두루 많이 사는데요. 
아무래도 젊은 층들이 좀 더 많이 살긴 합니다. 
요즘에 60대 이상의 노인층들이 이렇게 경제적인 상황이 녹록치 않다 보니 
이 고시원으로 다운사이징에서 사시는 노인층들이 굉장히지고 있는데요. 

지금 앞에서 말씀드린 대로 고시원에서 이용하는 층들은 
기본적으로 소득이 낮으신 분들이 대부분입니다. 
학생들도 있고 저소득 직장인들도 있고 
또 이제 노인층도 있습니다. 
대학가 주변에는 아무래도 대학생들이 많이 살테고 
역세권 주변에는 직장인들이 많이 거주를 하고 
이제 역세권도 아니고 대학가도 아닌 떨어진 곳에서는 
노인층들의 인제 1인가구 수요들도 많이 있는 형편입니다. 

이제 네 번째입니다. 자 그러면 고시원을 창업할 때 
고시원이 잘되는 지역을 골라야 되잖아요. 
그럼 고시원이 잘되는 지역 어디일까요? 
이건 뭐 사실 너무나 당연한 얘기겠지만, 
소득이 낮은 1인가구가 많이 모여있는 곳 그런 곳들이 어디일까요? 
아무래도 이런 1인가구들이 경제활동을 해야 되기 때문에 
멀리 있는게 아니라 대부분 도심에 몰려져 있습니다. 
그리고 차가 없이 다 대중교통을 이용하죠. 
그렇다면 답은 나와져 있죠. 

서울 도심 역세권 주변이 어디나 잘 됩니다. 
제 사무실쯤에도 문 열고 나가면 
세 건물마다 하나씩 고시원이 있을 정도로 굉장히 많이 있습니다. 
여기는 그런 이제 젊은 저소득층 알바생이든 직장인들이 매우 많잖아요. 
강남뿐만 아니라 서울 전역 역세권 주변이라고 하면 
대체로 고시원 창업하는 데 무리가 없는 지역입니다. 
나중에 빅데이터를 활용해서 1인가구들이 어디 많이 살고 있는지 
그런 분포도를 알아보는 방법들은 제가 다음에 다시 한번 안내해 드리겠습니다. 

5번째입니다. 고시원의 정확한 명칭은 무엇입니까라는 질문이 있는데요. 
시중에 돌아다녀보면 뭐 고시원 말고 원룸텔 리빙텔 레지전스텔 웰빙텔도 있고 
고시텔도 있고 다양하게 있죠. 
그런데 이게 다 고시원입니다. 고시원의 정확한 명칭은 고시원입니다. 
이걸 고시원이라는 어감이 좀 안 좋잖아요. 
그래서 이거 창업하시는 분들이나 또 이런 고시원 전문으로 
프랜차이즈를 운영하는 회사들이 고시원이라는 명칭은 아니죠. 
안 쓰고 뭐 레지던스텔 리빙텔 이런 조금 더 있어 보이는 용어로 표현을 하고 있죠. 
그래서 지금 제가 말씀드린 이 모든 것들이 고시원이라고 보면 됩니다. 
그래서 정확한 명칭은 고시원입니다. 

6번째입니다. 자 고시원 창업 얼마 정도 돈이 있으면 할 수 있을까요? 
이 질문이 인제 많은데요. 궁금하시죠. 근데 이거는요 
어느 지역에 어떤 규모로 어떤 방법으로 하냐에 따라서 금액은 천차만별입니다. 
적게는 뭐 1~2천에도 가능할 수도 있고요. 
많게는 수십억으로 하시는 분들도 있습니다. 
요건 제가 나중에 어떤 창업 방법을 할 때 얼마의 돈이 들어가는지를 
그때 자세히 말씀드릴 건데요. 
하여튼 굉장히 낮은 금액 한 2~3천부터 이30억까지 다양하게 들어갑니다. 7번째입니다. 

운영 수익은 얼마나 될까요? 음 일단 이제 수익은 두 가지가 있는데요. 
내가 고시원을 운영하면서 매달 생기는 소득 운영 수익이 있고요. 
그다음에 그 제가 저번 영상 때 말씀드렸던 
방배동 아주머니처럼 내가 상태가 안좋은 고시원을 
잘 운영을 해서 나중에 
매각을 할 때 시설과 영업권리 운영권리를 권리금을 받을 수가 있죠. 
그래서 나중에 받게 되는 권리금 이게 또 상당하거든요. 
그래서 이 두가지 수익이 다 있는데요. 
일반적으로 운영수익이죠. 근데 운영 수익은 운영자의 어떤 능력이나 
상황에 따라서 다 달라지겠지만, 대체로 보면 10프로 이상은 거의 나옵니다. 
10프로 이상은 많이 나오고요. 그 방배동 아주머니 같은 경우는 
한 35프로 정도의 운영 수익을 만들어냈죠 
운영을 하는 사람의 능력에 따라서 또 상황에 따라서 많이 달라지는데요. 
대체로 아무리 못해도 10프로 이상은 무조건 나온다고 보시면 됩니다. 

8번째입니다. 
8번째 고시원 창업의 방법 궁금하시죠.
이건 좀 복잡한데 좀 간단하게 말씀드리면, 
일단 이렇게 구분이 가능할 것 같아요. 
내가 인제 통건물을 내가 매입해서 건물주가 돼서 내가 운영을 하는 방법이 있고요. 
아니면 기존 건물에 내가 임차를 해서 고시원을 운영하는 방법이 있습니다. 
건물이 있으면 한개 층 아니면 두 개 정도를 
내가 임차를 해서 고시원 인테리어를 한 다음에 
고시원을 이제 운영하는 방법이 있습니다. 

고시원 통건물 매입해서 하는 방법인데요.
아예 내가 처음부터 제 2종근린 생활시설로 고시원을 지어서 
고시원 창업을 하는 방법이 있어요. 
그래서 보통 조그마한 땅에 2종근린생활시설 건물로 지어서 고시원 창업을 하는 거죠. 
신축을 통해서요. 아니면 기존 건물을 매입해서 고시원을 하는 겁니다. 

예를 들어서 자리에 업종이 안맞아서 공시일이 많은데 
건물들이 원룸수요가 많은 곳은 제2종근린생활시설로 용도변경을 
한 다음에 거기다가 고시원을 차리는 거죠. 
이렇게 내가 목적에 따라서 건물을 신축하는 방법이 있고요. 
기존 건물을 매입해서 용도변경을 통해서 고시원을 꾸민 다음에 
창업하는 방법이 있죠. 그리고 두 번째 방법은 구분 건물 창업입니다. 
구분 건물을 내가 매입하거나 임차를 하는 방법이 있고 
또 기존에 운영하던 고시원을 인수하는 방법이 있죠. 
다시 한번 말씀드리면, 구분 건물 
구분 건물이란 뭐냐하면 
여섯층짜리 건물이 있으면 그중에 뭐 3층 아니면 3층 4층을 
내가 임차로 해서 아니면 매입을 할 수도 있잖아요. 
매입을 해서 한개층 내지 두개층을 매입 또는 임차를 해서 
고시원 운영하는 방법이 있고 
아니면 기존 고시원을 내가 인수를 해서 하는 창업 방법도 있다는 거죠. 

그래서 이 고시원 창업 방법은 지금 말씀드린 대로 굉장히 다양하게 있는데요. 
이제 개인의 상황에 따라서 목적에 따라서 선택해서 하면 됩니다. 
그러면 이걸 어떤 것을 선택해야 될지는 전문가의 상담이 필요합니다. 
본인 스스로 혼자 결정하지 마시고요. 
다 장점과 단점이 있기 때문에 어떤 창업 방법을 결정할 것인지는 
전문가의 상담을 통해서 결정하시기 바랍니다. 

이제 9번째입니다. 자 9번째는요 고시원 창업을 할 때 주의사항입니다.
이거 굉장히 중요해요. 제가 조금길게 설명을 할 건데요. 
여러분들이 이 주의사항을 모르고 창업했다가 굉장히 난처한 상황이 생길 수 있거든요. 
그러니까 이 부분은 여러분들이 정확히 이해하고 계셔야 됩니다. 
지금 귀를 활짝 열고 자세히 들어보시기 바랍니다. 

고시원 주의사항인데요. 
첫번째 아까 제가 이 고시원이 뭐라 그랬죠 다중이용시설입니다. 
이건 인제 소방서에서 별도 관리를 하는데요. 
많은 사람들이 좁은 공간에 있다. 보니 화재에 굉장히 취약합니다. 
또 화재가 났을 때 굉장히 위험하죠. 그래서 스프링콜러라든가 또 불연자재라든가 해서 
소방서에서 정한 자재나 환경을 이제 마련을 해야 돼요. 
매년 소방필증에 대한 점검을 받는데 이게 잘못되면 허가를 안 내줍니다. 
그래서 고시원은 소방필증을 반드시 받아야 된다는걸 여러분들이 꼭 이해하셨으면 합니다. 

두번째 면적의 제한이 있습니다. 제가 아까 그랬죠 이 고시원이 처음에 나왔던 
2009년도 당시에는 1000제곱미터까지 가능했었어요. 
그러니까 약 300평이죠. 그런데 지금은 줄였습니다. 
왜 고시원이 인제 너무 불법화가 많이 되다 보니 
정부에서 고시원을 없앨 수는 없고 이제 면적을 줄이면서 
축소하는 방향으로 가게 됐죠 그래서 지금은 150 평까지 가능해요. 
500제곱미터 그래서 이게 어떤걸 주의해야 되냐면 여러분들이 여기 건물이 
만약에 7층 자리가 있는데, 한층의 면적이 예를 들어서 백평이라고 칠게요 
한층이 이미 하고 있고 
내가 만약 여기에 들어가서 또 고시원을 하게 되면 어떻게 되죠. 
백평 백평 200평이죠. 
이렇게 되면 허가가 안 나옵니다. 고시원 허가가 안 나와요. 
그런데 이런 잘못 때문에 인테리어 하면서 비용 들어갔는데 
나중에 고시원 허가가 안나와가지고 난처한 상황이 생기는 경우가 있거든요. 
그래서 고시원 창업을 할 때는 반드시 내가 하려는 건물내에 고시원이 있다면 
고시원이 몇평을 사용하고 있고 그 사람이 만약에 백평을 사용하고 있으면 
내가 할 수 있는 평수는 50평밖에 안 남은 거죠. 
그래서 한 건물에 대한 총면적으로 따지거든요. 
그래서 반드시 면적 제한 150 평이 있으니 
기존에 고시원에 하고 있다면 고시원에 하고 있는 
남은 평수가 내가 할 수 있는 평수입니다. 
그래서 반드시 고걸 확인을 하셔야 됩니다. 

그다음에 시설 검토를 해야 되는데요. 
고시원 같은 경우는 보면 냉난방이 개별로 돼 있는 경우도 있지만 
대체로 전초로 돼 있습니다. 그러니까 무슨 말이냐면 겨울에는 난방을 해야 되잖아요. 
그러면 고션이 인제 방이 따박따박 붙어있는데, 바닥에 이제 엑셀로 이렇게 쭉 깔려 있어요. 
난방 시스템이 그리고 냉방은 위에 공조 시스템을 통해서 에어컨이 인제 큰 게 있어서 
그게 이제 방마다 이렇게 들어오게 돼 있는데요. 
즉 이게 하나로 다 연결돼 있다는 거죠. 
어디 한 군데가 망가지게 되면 거기만 고치는 게 아니라 
전체를 다 고쳐야 되는 굉장히 큰 작업이 들어가게 돼요. 
고시원을 최초의 인테리어를 할 때는 물론이고 내가 기존에 했던 것들을 인수할 때도 
이 냉난방이 제대로 잘 운영이 되고 있는지를 반드시 반드시 확인을 하셔야 됩니다. 
이거 확인 안하셨다고 했다가 아예 운영을 하지도 못하는 경우가 많이 봤거든요. 
반드시 고시원 인수 창업을 하실 때는 
냉난방 시스템이 잘 돌아가고 있는 반드시 확인을 하셔야 됩니다. 

그다음에 이제 임대기간인데요. 내가 그냥 건물을 매입해서 또 한개층을 내가 사서 하는 거라면 문제가 없지만,
내가 임대를 할 때는 들어가는 시설비가 있는데, 
일정 기간 운영을 해야 되잖아요. 운영이 잘 된다면 가능한 이제 오래 하면 좋겠죠. 
그래서 건축주하고 사전에 이게 어느 정도 오래 할 수 있는지 
오래된 건물은 중간에 허물 수도 있잖아요. 
그런 상황이 생기면 안 되니까. 고런 것들을 사전에 오래 할 수 있는 여건인지 
꼭 확인하고 시작하셨으면 합니다. 그리고 이 고시원 사업을 할 때 내가 들어가는 비용하고 또 매출이 있잖아요. 
그러니까 여기서 비용이라고 하면 월 임대료 그다음에 고시원은 기본적인 관리 비용들이 있어요. 
뭐 고시원 총무을 둘 수도 있겠고 기본적인 운영 시민 운영 수입이라고 하면 
고시원 같은 경우면 공영 주방이 있어요. 

거기에 라면이나 이라든가 그때 먹거리를 어느 정도 이렇게 좀 만들어 놔야 되는데 
그런 거에 대한 식비 이런 것들에 대한 기본적으로 나가는 비용이 있고 
그다음에 이 고시원에 나오는 총수입 있죠. 
그래서 이거를 사전에 어느 정도 되는지를 꼭 확인하고 하셨으면 해요. 
특히 매출 부분은 만약에 방이 50개인데 하나당 50만원이면 2500만 원인가요? 
근데 이렇게 계산하면 좀 위험합니다. 이게 100프로 만실이 된다는 보장이 없잖아요. 
그러니까 70 내지 80프로 정도로 좀 보수적으로 책정해서 매출을 잡아야 안전하다고 판단이 됩니다. 

그다음에요. 고시원은 다중이용 시설이기 때문에 
내가 4층 이하의 할 때는 상관없는데 
5층 이상의 고시원을 할 때는요 
별도의 피난 계단이 또 있어야 됩니다. 
주 계단 말고 5층 이상 할 때는 좀 더 소방법 관련된 것들이 굉장히 엄격해요. 
그래서 별도의 피난 계단이 있는지를 반드시 확인하셔야 됩니다. 

10번째는요 여러분들이 궁금해 하실 고시원 창업을 위한 성공 3요소입니다. 
첫 번째는요 마케팅입니다. 저는 이제 부동산 재테크 전문가이기도 하지만 또 마케팅 전문가이기도 해요. 
그래서 저는 미래에 대해서 불안하지가 않아요. 
왜냐하면, 마케팅 능력이 있으니까 얼마든지 제가 원하는 대로 
고객을 만들어낼 수가 있고 그걸 통해서 또 매출을 만들어낼 수가 있죠. 
그래서 어떤 업종을 하든 간에 이제는 마케팅능력이 필수입니다. 
특히 인제 온라인 마케팅이죠. 온라인 마케팅 이 고시원을 할 때 돈을 하나도 안들이고 
마케팅을 할 수 있는 방법들이 있죠. 
이 고시원 같은 경우는 대부분 검색을 통해서 들어옵니다. 

고시원을 알아볼 때 뭐 예를 들어서 여기가 지금 잠원동이면 잠원동 고시원 
또 신사동 고시원 어떨 때는 이렇게 검색도 신사역 고시원 노년역 고시원 
이렇게 동네 또는 고시원 또는 역명 고시원 이렇게 검색을 해서 들어오는데 
결국 거의 99프로는 다 온라인을 통해서 들어온다는 거죠. 
그래서 고시원 운영을 할 때 이런 마케팅 능력을 좀 갖고 있으면 
정말 공실 없이 그냥 짱짱하게 돌릴 수가 있어요. 
블로그 마케팅도 있고 또 인스타그램도 있고 요즘 여러 가지들 있잖아요. 
그래서 보통 이제 블로그 마케팅을 많이 하죠. 
고시원을 하실 때 적어도 이제 블로그 마케팅 정도 하나 
배워두시면 내가 필요한 임차인들 여기 고시원에 들어올 입실차들을 
블로그를 통해서 얼마든지 만들어낼 수가 있습니다. 
그래서 마케팅 능력이 첫 번째 필수고요. 

두 번째는 인제 차별화입니다. 
내가 고시원에 뭔가 블로그를 통해서 마케팅할 때도 
내 고시원을 좀 보여줄 게 있어야 되잖아요. 
고시원의 장점 차별화 자 그러면 이 고시원의 차별화가 뭐가 있을까요? 
일일3식을 진짜 집밥처럼 해줬어요. 물론 그렇게 하기엔 굉장히 힘들었지만
그를 통해서 텅텅 비든 이제 고시원을 만실로 채웠죠 
그러니까 여러분들이 해낼 수 있는 차별화 포인트를 만들어내야 됩니다. 
이런 것도 있어요. 만약 여기 이제 여대 근처나 1인여성들이 많은 곳이라고 하면 
아예 여성전용 고시원으로 하는 경우도 있어요. 그리고 또 고시원이 안전이 되게 취약하다 보니 뭐 
CCTV나 이런 것들 안전시설들을 잘 갖춰 놓는다든가 
다른 고시원하고 차별화할 수 있는 포인트를 만들어서 온라인을 통해서 
마케팅을 하게 되면 많은 고객들을 확보가 가능하겠죠. 

세 번째는 운영 관리 능력입니다. 
이 좁은 공간에 여러 사람들이 있다. 보니 청소가 안 되고 환기가 제대로 안 되면 지저분하고 
냄새도 나고 칙칙하고 상태가 되게 안 좋아집니다. 
그런데 누가 들어오고 싶겠어요. 또 살고 있다고 해도 
이게 관리가 안 되면 나갑니다. 
그래서 반드시 고시원을 운영할 때는 쾌적한 공간을 만들어야 돼요. 

전망 이런 질문들이 있으실 것 같은데요. 
결론부터 말씀드리면, 고션사업 전망 괜찮습니다. 
왜냐하면, 결국 모든 시장에서의 가격은 수요와 공급에 의해서 결정이 되는데 
고시원은 지금 정부에서 각종 규제 때문에 신규로 초과공급을 만들어내기가 어려운 상황입니다. 
아까 말씀드린 대로 예전에는 1000제곱미터까지 했었는데 지금은 
500제곱미터로 해서 규모 자체가 절반으로 줄었고요. 
그다음에 예전에는 고시원을 막 0.5 평 0.8 평당 이럴 때는 따박따박 쪼개가지고 개수를 
굉장히 많이 늘렸는데 지금은 그렇게 허가를 잘 안내줍니다. 
지금 서초 같은 데는 기본 고시원 하나의 평수가 3평 이상은 된다든가 이런 규정들이 있어요. 
그리고 예전에는 고시원이 이렇게 있으면 중간에 방을 나눠서 가운데도 방들을 만들어냈었어요. 
창문도 없이 근데 이제는 이런 창문망들은 또 허가를 내주지 않습니다. 

또 예전에는 복도가 중간이 0.5미터 내지 0.8미터면 됐었는데 
이제는 이게 1.2미터 1.5미터로 복도도 확대가 됐죠 
그래서 고시원을 예전에는 똑같이 같은 공간에 50개를 할 수 있어요. 
지금은 20개 30개 이 정도밖에 안되는 거죠. 
또 이런 때문에 고시원이 예전처럼 많이만 들어낼 수 있는 상황이 아니죠. 
도심의 이런 1인가구들은 지금 계속해서 빠르게 증가해 가고 있는데, 
저소득 일 인 가구들이 머물 수 있는 주거상품이 고시원 말고는 없어요. 
현실적으로 아까 말씀드린 대로 뭐 100만원 안팎에 버는 1인가구들이 오피스텔 택도 없습니다. 

통계적으로도 보면 그런데 이런 느는 거에 비해서 이런 고시원의 공급은 
거기에 못 따라가고 있는 실정이기 때문에 서울의 역세권 도심 지역 내에 이런 고시원들은 앞으로도 
전망이 괜찮다고 판단이 됩니다. 
그러면 이제 마지막으로, 고시원 창업을 할 때 장점과 단점에 대해서 여러분께 한번 말씀드리겠습니다. 
이제 고시원의 장점인데요. 고시원의 장점이 이거를 운영하는 사람 입장에서 
장점이 있고 임차인들의 장점이 있어요. 
그거에 대해서 말씀드릴게요. 
첫 번째 이 고시원을 운영하는 사람들 입장에서의 장점은 그렇죠. 
인제 적은 돈으로 창업이 가능하다는 겁니다. 
우리가 보통 이제 점포용 창업 같은 경우 1층에 보통 많이 하시잖아요. 
뭐 기본적으로 권리금에 보증금에 또 시설비에 이렇게 하면 웬만한 데 하면 
1억 정도는 기본적으로 들어가죠 
물론 고시원도 크게 하면 1억이 아니라 이상 들어가기도 하는데요. 
좀 시설이 낮고 독후된 데들을 인수하는 창업 또 영업이 잘 안 되는 것들을 인수해서 창업하는 것들은 
2000만 원 뭐 3000만 원 내에서도 서울에서 가능한 곳이 제법 있습니다. 
우선 이 고시원의 첫 번째 장점은 일단 비교적 적은 비용으로 시작할 수 있다는 장점이 있고요. 
두번째 이게 인제 주거 상품이다. 보니까는 다른 점포용 창업보다는 안정성이 비교적 높습니다. 
점포용 창업을 이렇게 보면 100명이 창업을 하면요 
3년 내에 70명이 문을 닫는다고 합니다. 폐업률이 이렇게 높아요. 
오늘 어저께도 신문 기사 보니까 이미 창업률보다 폐업률이 더 높아졌다고 합니다. 
그래서 이 비교적 안정성이 높고요. 
세번째 내가 운영이 잘 안 되던 것을 인수를 해서 내가 운영이 잘 되게 만들게 되면 
추가로 권리금까지 생긴다는 거죠. 
방배동 아주머니가 그런 식으로 이 고시원을 통해서 재테크를 하셨잖아요. 
만약 방이 40개인데 한 5명밖에 안 살아요. 
35개 공실이잖아요. 그런데 이거를 잘 운용해서 만실로 채워놓은 다음에 팔게 되면 
그거에 대한 권리금이 큰 수익이 되는 거죠. 
그래서 이런 자본가치에 대한 상승도 기대할 수 있고요. 
그리고 이 고시원은 특별한 지식 없이 하루 이틀만 기본적인 지식만 알게 되면 
누구든지 창업이 또 인제 가능하다는 겁니다. 
그래서 비교적 인제 적은 금액으로 비교적 안정성 높게 
고수익을 만들어낼 수 있다는 장점이 있습니다. 
그리고 이 고시원을 이용하는 사람들의 입장에서 인제 장점이 있는데요. 

이것도 여러분들이 한번 이해를 하셨으면 좋겠어요. 
고시원을 사용하는 사람들이 왜 들어올까 여기에 예 장점이 있으니까 들어오죠 
첫번째 보증금이 필요 없습니다. 
혼자 사는 사람들이 기본적으로 오피스텔이나 원룸이나 뭐 어디를 들어가든 보증금이라는 게 있잖아요. 
보통 1년 단위로 계약을 하다보니 그런데 이런 1인가구들이 그런 보증금 500만원 1000만 원도 없는 분들이 되게 많아요. 
그래서 보증금이 필요 없다는 거죠. 
고시원은 월세만 내고 사는 거기 때문에 보증금이 필요 없다는 거죠. 
그리고 주택은 1년 단위로 계약을 하는데 고시원은 1개월 단위로 계약이 가능해요. 
어떤 사람들은 내가 1년이 아니라 한 6개월 살다가 뭐 다른 데로 이동한다든가 
그런 이유가 있을 거잖아요. 그래서 단기로 월 단위로 계약하자는게 
계약이 가능한 게 또 이제 장점이죠. 
임차인들 입장에서는 또 보통 이제 오피스텔이나 원룸 같은 경우는 
내가 쓴 전기 수도 가스로는 내가 내잖아요. 그런데 이 고시원은요, 
내가 이제 입실료가 만약에 30만원이면 30만원에 전기수도가스 비용이 다 포함된 금액이에요. 
그러니까 내가 아무리 전기수도가스를 많이 써도 입실료에 다 포함이 돼 있기 때문에 
별도로 내는 비용이 없다는 장점이 있습니다. 
그리고 어떤 원룸에 사는 사람들은 자신이 우편물을 받거나 보낼 때 
본인이 밖에 나가 있으면 그걸 받거나 보낼 수가 없잖아요. 
그런데 고시원은 여기 이제 총무실이 별도로 있기 때문에 
거기서 우편물도 받아주고 거기서 우편물을 보내주기도 하죠. 

요런 것들도 하나의 장점이기도 해요. 
그 오피스텔이나 원룸은 뭐 거기서 밥을 주는게 없잖아요. 
근데 고시원들은 요즘 경쟁이 좀 심해져서 
라면이라든가 기본적인 밥 같은 경우는 제공하는 고시원들이 되게 많아요. 
정말 어려운 온 사람들은 지금 밖에서 밥 한 번 사 먹으면 뭐 7000원 정도 하는데 
다 사 먹으면 세 끼면 칠삼 20일 하루에 2만원 한달이면 60만 원이에요. 
계속 사 먹는다고 하면 엄청난 부담이죠. 
그런데 이 고시원 같은 데는 기본적으로 밥 그리고 라면 정도 제공하는 데들이 많이 있어요. 
저도 이제 그런 데서 살았었는데 거의 1년 동안은 저는 식비를 하나도 들이지 않고 
고시원에서 제공하는 가 이제 라면 한개 그래서 김치도 조금 있고 해서 
거의 1년 넘게 제가 힘들었을 때는 고시원에서 제공하는 
밥과 김치와 라면으로 식비를 하나 들이지 않고 연명했던 때가 있었습니다. 
이렇게 지금 고시원들은 이거를 실제로 운영하는 
사람들 입장에서 또 들어오는 임차인 입장에서 이런 장점들이 있습니다. 

단점도 있습니다. 단점 자 그럼 단점이 무엇인지 한번 알아볼게요 
이거는 인제 고시원 창업을 하시는 분들이 이 단점이 내가 이걸 감면 담당할 수 있는지를 
한번 꼭 생각해 보시기 바랍니다. 
첫번째 이 고시원은 24시간 관리를 해야 돼요. 
그래서 보통 보면 주간 총무가 따로 있고 야간 총무가 따로 있죠. 
그래서 보통 어떻게 하냐면 이건 창업하시는 분들이 낮에는 
본인이 하고 야간 총무를 별도로 두는데가 있고 또 총무를 두게 되면 인건비가 나가잖아요. 
그러니까 부부가 창업할 때는 보통 이렇습니다. 
낮에는 아내가 있고 밤에는 남편이 하고 
그래서 주야로 부부가 따로따로 관리를 하는 거죠. 
그래서 이렇게 교대할 때 잠깐만 부부 사이인데 다닐 때 잠깐만 보고 또 헤어지고 
이런 상황이 될 수 있기 때문에 이게 참 그래서 힘들어 하세요. 
이렇게 관리하는 것 때문에 또 단점이 뭐냐 하면 이게 다주이용시설이고 
또 여기 들어오는 입실자들이 본인 방 안에서 라면 같은 걸 끓여먹고 해서 항상 화재에 취약합니다. 
이제 그런 것들에 대한 약간 두려움이 있죠. 그래서 이런 것들은 하나의 단점이고요. 
그다음에 불미스러운 일들이 많이 발생이 돼요. 
이런 좁은 공간에 사람들이 있다. 보니 무슨 도난 사고 
또 남녀들이 고시원에 뭐 구분된 게 아니라 같이 있다. 보니 
어떤 성추행 사고들도 인제 많이 있고요. 
또 뭐 여기 있는 분들이 인제 삶이 굉장히 고단한 삶을 살다 보니 
밤에 술을 먹고 들어와 가지고 막 술주정을 부리고 소란을 피우고 
그런 경우들도 있기 때문에 
이런 거를 한번 이렇게 겪게 되면 되게 힘들어하죠. 

그리고 또 이런 아까 말씀드린 대로 냉난방기 같은 경우가 
한번 고장이 나게 되면 굉장히 큰 수리 비용이 들어가요 
예상치 않았던 어떨 때는 이 수리비용 월 들어오는 수입보다 지출이 더 많을 때도 있죠. 
그래서 목돈이 나갈 때가 있다는 거죠. 
그리고 임대상품이 아니기 때문에 항상 쾌적하고 깨끗하게 만들어 놔야 돼요. 
그래서 수시로 청소도 해야 되고 환기도 해야 되고 쓰레기도 갖다 버려야 되고 
또 주방도 항상 청소를 해야 되고 이런 것들이 단점 중에 또 하나입니다. 
그래서 이거 말고도 몇 개의 단점이 있는데요. 
지금 제가 말씀드린 요 정도가 실제로 고시원을 운영하시는 분들이 체감하는 단점입니다. 
그래서 여러분들도 이 단점 그래 나 해낼 수 있어라고 하시는 분들은 하시면 되고요. 
아 난 저건 굉장히 부담스러운데라고 하시는 분들은 
한번 이 고시원 창업을 할지 진지하게 한번 생각을 해 보셔야 합니다. 

끝으로 제가 당부의 말씀을 좀 드릴게요. 이 고시원은요, 임대 사업 상품이 아닙니다. 
고시원이요. 창업 상품입니다. 
그래서 아까 제가 말씀드린 대로 단점이 있었잖아요. 
그래서 고시원을 이제 하시기 전에 내가 이걸 해낼 수 있을지 진지하게 현실적으로 생각하고 하셨으면 해요. 
왜냐하면, 이런 고시원 창업 하시는 분들이 수익은 만족할 만하게 나오는데 
일이 좀 고되다 보니 또 아까 말씀드린 그런 단점이 내가 감당하기 힘들다 보니 
한 1년 2년 운영을 하시다가 내놓는 경우가 많이 있어요. 
여러분들도 하시기 전에 내가 이걸 감당할 수 있는지 꼭 확인하시고 하셨으면 합니다.