원룸투자 하기 전에 꼭 봐야할 글 다가구주택 매수 전 심각하게 생각한 3가지

원룸투자 하기 전에 꼭 봐야할 글 다가구주택 매수 전 심각하게 생각한 3가지
 

 
다가구 주택을 매수하고 운영한지 벌써 1년이 지나갔는데요. 
잠시 기억을 과거로 돌려보면 원룸투자에 대해 아는 것이 없었다 보니 
건물을 매수하기 전 부정적인 관점부터 생각하고 
대응할 준비를 했던 것 같습니다. 
부정적인 요인 중 저에게 가장 크게 다가왔던 점은 몇 가지가 있었는데, 
그 중 세 가지를 크게 나열해 보면 
첫 번째 월세 미납으로 인한 최악의 명도소송 
두 번째 한도 끝도없는 공실 
세 번째 시도때도 없는 관리 
이 세 가지 항목은 제가 다가구를 매수하기 전 이런 상황이 오면 어떡하지라는 생각으로 
머릿속에 가득차 투자를 할까 말까 고민하게 만들었던 생각들이었습니다. 
결론부터 말씀드리자면 생각한 것처럼 월세 미납도 없고 관리할 부분이 많지는 않았습니다. 

공실은 물론 입지가 좋으면 상관없지만, 
그렇지 않은 경우라면 건물주의 적정한 양보 또는 투자를 통해 
충분히 해결할 수 있음을 알게 되었습니다. 
지금부터 초보 원룸 건물주가 부정적 세 가지 요인을 실제로 경험하고 대응한 이야기를 해드리겠습니다. 
원룸 투자를 진행하려고 하시는 분들이 
가장 걱정하는 부분이 아닐까 조심스럽게 생각이 되는데요. 
보통 지방 작은원룸 같은 경우는 보증금이 100만 원 정도로 매우 적습니다. 
월세는 20에서 30만 원 정도인데 4~5개월 정도만 세입자가 
월세를 미납해 버린다면 보증금이 금세 없어져 버립니다. 
일반적으로 건물주보다 세입자를 위한 법이 더 우위에 있다보니 세입자가 보증금을 다 까먹어 
월세를 계속 밀리고 버틴다고 하더라도 마음대로 쫓아낼 수도 없고 
취약의 경우 법적 절차를 통해 건물주가 돈을들여 
명도소송을 진행하여 강제 대거를 시켜야 합니다. 
물론 이렇게 최악의 경우까지 가는 일은 거의 없어야 할뿐더러, 
없겠지만, 최대한 최악의 경우를 피하기 위해서 

당연한 이야기로 건물주는 세입자와 감정싸움을 최대한 
하지않는것이 가장 중요하다 생각이 됩니다. 
그리고 나름 제가 활용하고 있는 방법으로는 계약을 진행하기 전 
미리 부동산 중개인분에게 법적 효력이 있는 특약으로 월세를 특정 기간 동안 밀렸을 때 
계약의 해지와 이로 인해 발생하는 임대인의 모든 손해는 임차인이 질 수 있도록 
기재하고 계약 당시 강조해 주실 것을 부탁드리면, 
어느정도 효과를 기대할 수 있다보니 조심스럽게 진행하고 있고요. 

 

또 월세가 하루라도 밀리게 되면 다음날 오전에 바로 문자를 드리고 있고 
문자를 보낸 뒤에도 입금이 되지 않으면 그다음 날 전화를 꼭 드립니다. 

물론 사정이 있어 월세납입 일자를 변경해 드리는 정도의 협의는 
해드리고 있지만 깜빡 잊어서 월세를 입금하지 못한 부분에 대해서는 
계약에 대해 다시 한번 이야기 드리고 
밀리지 않아 주실 것을 조심스럽게 이야기 드리고 있습니다. 
이렇게 해서 지난1년간 월세 미납은 겪어보지 않았고요. 
다가구주택 매수전 첫 번째 부정적 생각이 들었던 월세 미납으로 인한 명도소송은 
실제로 운영해보니 크게 걱정할 필요는 없다고 생각되었습니다. 
물론 앞으로 발생할지는 알 수 없겠지만요 

임대인은 임대를 위한 건물을 운영하고 있다면 
잠시라도 공실을 경험할 수밖에 없을 텐데요. 
공실를 해결하기 위해서 가장 중요한 요점은 
공실이 생겼을 때 버틸 수 있는 여력이 있어야 합니다. 

그렇기에 대출을 무리하게 받고 대부분 전세로 임대를 맞춘 건물을 
무리하게 사서 운영하지 않는 것이 좋으며 
공실 상태를 빠르게 해결하기 위해서는 당연한 이야기겠지만, 
세입자 기준 주거입지가 환경이 좋아야 공실 발생률을 줄일 수 있게 됩니다. 
하지만 입지가 좋고 환경이 좋은 다가구 주택은 그만큼 가격이 비싸니 여력이 없다면 
다른 관점에서 접근해 보는 방법을 찾아야 하는데 
예를 들면 주변 원룸보다 가격을 저렴하게 받아 공실을 해결하는 방법이 있을 것 같고요.
또 주차장이 넓어 주차를 편하게 할 수 있는 점을 강조하여 
차량이 있는 세입자가 굳이 좋은 입지만을 고려하지 않고 
주차편의가 좋은 곳을 선택하게 만드는 등 세입자가 바로 와닿을 수 있는 
장점으로 공실을 해결해 보자 한다면, 
애매한 건물로도 충분히 대안을 찾을 수 있다. 생각됩니다. 
저 같은 경우는 주변 원룸들이 오래되어 인테리어가 구식인 점을 활용해 
공실이 많은 다가구 주택을 금매로 저렴하게 사서 
적당한 화이트톤에 인테리어로 공실을 대부분 해결할 수 있었습니다. 

또 인테리어 가성비 효과가 높은 노후화된 스위치나 전등 같은 경우는 
모두 교체를 하였고 기존 인테리어를 그대로 힘줄 곳과 힘뺄 곳을 적정히 조절하여 
싱크대와 화장실만 투자해서 공시를 해결하기도 했습니다. 
이렇게 다가구 주택 매수 전 한도 끝도없는 공실이라는 부정적 두 번째 생각은 세입자 입장에서 조금만 생각하고 
해결하고자 마음먹으면 충분히 해결할 수 있구나라고 생각하게 되었습니다. 
이 부분도 매수하기 전 걱정을 많이 했던 부분인데요. 
원룸 관리를 굳이 크게 나눠보면 건물 유지관리 세입자 민원관리 
임대소득 관리로 나눠볼 수 있을 것 같은데요. 
저는 다가구 주택 한 차만 운영하고 있어서인지 생각보다 신경 쓸 일은 거의 없었습니다. 

제가 하는 일이라곤 한 달에 한번 복도 주차장 분리수거장 청소를 하고 있는데, 
한달에 한번정도 청소해도 크게 더러워지는 편은 아니어서 
가끔 정신줄을 놓고 잊어먹기는 하지만 더럽지 않아도 규칙적으로 날짜를 지정해 청소를 하고 있습니다. 
그리고 세입자 민원관리는 운영한 지 1년밖에 되지 않고 
관리할 세대도 여덟 세대로 적은 편이라 아쉽게도 아직까지 
민원이 들어온 적이 없어 특별히 드릴 말씀이 없네요. 
그리고 마지막으로, 임대소득 관리는 어플을 따로 사용하지 않고 엑셀 파일로 정리하고 있습니다. 
임대관리 어플이 생각보다 편한 기능이 많지만 
저는 다양한 항목을 함께 정리하고 있어 엑셀이 편하더라고요. 

월세와 각종관리비 세금 등을 입출금 낼 때 
훗날 데이터를 위해 다소 번거롭게 정리하고 있지만 이 또한 어려운 부분은 아니니 
다가구 주택 배수전 마지막 세 번째 부정적 생각인 시도때도 없는 관리는 
다가구 주택을 몇채 더산 뒤에나 걱정하자라는 생각으로 변했습니다. 
이렇게 제가 원룸을 매수하기 전 부정적으로 크게 생각했던 점을 
저의 1년간 경험을 통해 제 과정을 소개해 드렸습니다. 
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.