고시원 창업하려면 최소 얼마가 필요하고, 무엇을 어떻게 준비해야할까?

고시원 창업하려면 최소 얼마가 필요하고, 무엇을 어떻게 준비해야할까? 
 

저는 지방광역시에 4층짜리 건물의 
고시텔을 운영하고 있고 리모델링과 
여러가지 차별화 전략을 통해서 오픈 약 한달반만에 풀만실을 이루고 
7개월 정도 운영하고 있는 현재는 예약 대기자가 50명 정도이며 
현재도 지속적으로 문의 연락이 오고 있습니다. 
일반적인 분들이 고시원 사업에 대해서 가장 궁금해하는 내용인 
고시원 창업은 과연 평범한 나도 할 수 있을지 
그리고 최소한 투자비용이 얼마가 들고 
얼마큼의 기간동안 준비해야 하는지에 대한 것들을 말씀드리니
고시원 창업에 단 1이라도 관심이 있으시면 
꼭 끝까지 확인해보시기 추천해 드립니다. 

고시원을 투자해서 정말 무에서 유를 창조하는 
신화창조 같은 얘기 말고요. 
어느정도 적당히 잘 될것 같은 곳을 위주로 
최소 투자금액을 말씀드리겠습니다. 
보통 서울에서는 내 건물을 매수해서 
고시원을 차리는 형태는 거의 없고

대부분 남의 건물에 한두층을 임차해서 들어가고 
공간에 일부 리모델링을 한다든지 
시설을 추가한다든지해서 고시원을 운영하게 됩니다. 
보통 처음 투자금액은 부동산 중개수수료를 우선 제외하고 
보증금과 권리금으로 이루어지게 되는데요. 

그래도 어느정도 성공을 하시려면 
3억정도 되는 원룸형 형태의 물건이 좋겠지만, 
이 정도 금액이 부담스러우시면 
최소한 1억에서 1억 5000만 원 정도는 준비하셔야 할 것으로 생각됩니다. 
보통 인터넷에서 떠돌고 있는 매물들 중에서 
투자금액이 5000만원에서 6000만 원짜리 정도도 있기는 한데 
사실 인터넷에 나와 있는 
그런 매물들이 대부분 중개사분들이 놓은 가짜매물일 확률이 매우 높고요. 

진짜 좋은 물건인데 급매로 싸게 내놓는다든지 하는 
진짜 매물는 중개사분들이 거의 웬만하면 인터넷에 올리시지 않으십니다. 
그래서 부동산에 직접 연락해서 자주 방문해서 
발품을 파는 것이 매우 중요하게 되겠고요. 

따라서 최소 필요한 비용은 1억에서 1억 5000만 원 정도로 보시고 
여기에서 추가 리모델링 비용이 드는 것을 감안하시면 되겠습니다. 
서울에는 제가 나름 조사한 것은 이 정도인데 
만약에 틀린 점이 있으면 댓글로 달아주시면 감사하겠습니다. 
솔직히 서울은 제가 운영을 해보지 않아서 
이 정도로 조사한 내용을 말씀드리겠고요. 
제가 운영하고 있는 주변의 시세를 말씀드리겠습니다. 
제가 운영하고 있는 곳은 지방광역시에 대학가 주변의 고시촌입니다. 
다들 건물 자체를 매수해서 건물을 통으로 
고시원으로 운영하는 형태만 있고요. 

저희 주변에는 고시원 건물만 한 70에서 80여개 정도 됩니다. 
물론 원룸 건물은 빼고 고시원 건물만 해서 이 정도가 되겠고요. 
그만큼 이 주변은 고시원과 원룸이 매우 발달해 있는 곳입니다. 
이런 곳에 내 건물로 운영을 하기 위한 최소 금액대를 말씀드리겠습니다. 
건물 금액이 싼 것은 한 7억 5000만 원에서 8억 9000만 원 정도가 되겠고요. 

여기서 보통 대출을 활용하게 되기 때문에 
본인 투자금액은 싸게는 2억5000에서 3억원 정도 투자해도 
내 건물에서 운영이 가능은 물론 이 금액은 
중개수수료 취득세 리모델링 비용은 제외한 비용이고요. 
리모델링은 사실 어느 정도 하느냐에 따라서 편차만별이기 때문에 
이 금액은 빼고 말씀드립니다. 
저는 원래 서울 사람이고요. 그런데 왜 서울이 아닌 
이런 지방에 투자를 했냐 여러 가지 이유가 있지만 
두가지로 압축해서 말씀을 드리겠습니다. 

먼저 첫번째는 메달의 수익과 향후 매도할때 
시세차익의 두마리 토끼를 모두 잡고 싶었습니다. 
물론 서울에서도 남의 건물을 임차해서 잘만 운영하면 
높은 권리금을 받고 팔 수는 있습니다. 
하지만 리모델링을 하더라도 남의 건물에서 하는 것보다 
내 건물에서 내가 원하는 형태로 얼마든지 뜯어고쳐서 
건물의 가치를 올리고 싶었고 
제가 투자한 이 주변에는 상권이 발달한 지역적인 호재까지 
가치 있다고 판단했기 때문에 시세차익까지 노리기를 원했었습니다. 

제가 투자한 곳이 물론 시세가 떨어질 가능성이 아예 제로는 아니지만, 
주변의 상권이 발달된 요인들이 한 두가지가 아니고 
꼭 그런게 아니더라도 부동산 땅값은 
결국에는 우상향을 그리게 되기 때문에 
여기에 제가 건물의 가치를 부여하면 
향후 시세차익은 만들 수 있을 것이라고 판단했습니다. 

그리고 제가 지방에 투자를 하게 된 또 하나의 이유는 
이 주변에 고시텔 상권을 잘 알고 있는 전문가가 있었기 때문입니다. 
제 가까운 지인이고요. 또한 와이프하고 처남이 
이 지역에 어렸을 때부터 살았었기 때문에 
이 주변의 환경과 흐름을 아주 잘 파악하고 있었습니다. 
제가 말하는 이 전문가분은 고시원을 운영하는 사업전문가가 아니라 
이 주변에 고시원 입주생으로 오래 교회 다녔던 사람이 제 주변에 있었습니다. 

이 지인은 고시공부를 했었기 때문에 
고시원에 살았었고 몇번 이사를 해서 여러 고시원에 다녔었습니다. 
또한 주변친구나 고시원 내에서 일부 아는 인원들이 있었고, 
어디는 뭐가 좋고 어디는 뭐가 안 좋다더라 라는 것들의 정보를 알고 있었고, 
전체적인 돌아가는 흐름을 파악하고 있었습니다. 

어찌보면 맛집으로 치면 맛집을 찾아다니는 그런 존재였던 거죠. 
저는 그래서 이 고시원 전문가한테 여러 조언을 받으면서 준비를 했었습니다. 
그리고 이 전문가의 도움을 받기 전에는 
주변의 고시원 시설과 장단점을 파악하기 위해서 70개 정도 되는 
건물의 인터넷 사이트와 관련 블로그 등을 다 들어가서 시설구성 구성 평수 
어떻게 운영하고 있는지 등을 
하나의 엑셀파일로 정리해서 나름 완벽하게 분석을 했었습니다. 
그리고 관련 중개사를 제편으로 만들게 해서 시세와 어느 정도까지 
가격을 깎을 수 있을지 대한 정보도 취합했었고요. 
또한 제가 아까 말씀드렸던 지인한테 부탁을 해서 
웬만한 유명 고시원 건물에 손님인 척해서 들어가서 
방안의 구성과 분위기 어떤점이 단점인지 등을 정보를 파악했었습니다. 

고시원 전문가 자문을 얻으면서 제가 취합을 했었던 
웹상에서의 정보와 실제 현장에서의 정보를 취합했었습니다. 
그래서 어떤 물건을 골라야 좋을지 중개사분하고 상의하면서 물건을 골랐고요. 

실제 매수할 물건의 후보지의 건물은 평일 낮 그리고 밤 주말에 낮 밤 
최소 네번 이상 각각 두 시간 이상의 시간을 
주변에 있으면서 사람들이 얼마나 많이 돌아다니는지를 체크하고 관찰했었습니다. 
그래서 상권분석도 했었고요. 이런 분석 끝에 결국 좋은 물건을 찾을 수 있었습니다. 
따라서 제가 고시원 창업을 위해서 가장 추천하고 싶은 방법은 
지역에 대해 잘 아는 사람을 영입하고 
주변에 실세 분위기 흐름 등을 파악하고 
어떤 점이 부족하고 어떤점 등을 도입을 하면 
차별화 전략이 될 수 있을지 분석을 하는 것입니다. 

야 그걸 몰라서 그러냐 그렇게 주변을 잘 아는사람을 
어떻게 영입을 해야 하는지 
그런걸 알려줘야 하는거 아니냐라고 하실지도 모르겠는데요. 
만약에 도저히 주변지인 중 그런 사람이 없다고 하시면 
네이버 카페에 아이 러브 고시원을 가입을 하시고 
내가 투자하려고 하는 지역의 글들을 최대한 많이 보세요. 

그런데 이마저도 검색에 잘 안나온다라고 하면 
주변에 직접가서 다른 고시원의 손님인 척 여러군데를 돌아다녀보고 
주변상권도 보고 실제 느낄 수 있는 임장을 
정말 수없이 많이 가서 빠싹하게 파악하는 게 중요합니다. 
그리고 고시원에 왔다 갔다 하는 고시원생들한테 
미리 질문지를 생각을 해 놓으시고 
가볍게 물어보는 방법 또한 추천해 드립니다. 

이렇게 하다보면 주변의 상권과 흐름을 파악 생각할 수 있고 
거의 전문가 정도의 수준까지 올라오실 수 있으니 
이러한 방법으로 준비하신 것을 추천해 드립니다. 
저는 이렇게 해서 준비하는 데 대략 3개월 정도가 걸렸는데요. 
너무 급하게 서둘러서 것보다는 천천히 분석하면서 준비하도록 하셔야 합니다. 
그렇다고 너무 질질 끌지 않도록 하셨으면 하고요. 
다짐을 하셨으면 바로 실행까지 되도록 
목표를 짜실 수 있도록 하시기를 바라겠습니다. 
여기까지 하겠고요.  더 좋은 정보로 돌아오도록 하겠습니다. 감사합니다.