청약당첨 됐는데 돈이 없다면? 얼마가 필요한건가 자금조달프로세스

청약당첨 됐는데 돈이 없다면?  얼마가 필요한건가 자금조달프로세스  아파트분양

청약.
하라고 해서 하긴 했는데 당첨되면 더 걱정입니다. 
왜냐하면, 우리는 돈이 없잖아요. 
그래서 오늘은 자금조달정리에 대해 말해볼게요. 
일단 돈이 좀 있으십니까 있다. 

없다. 그럼 여기서 계약금이 있는지부터 따져봐야 됩니다. 
우선 아파트분양대금은 이런 구조예요. 
예를들어 분양가 10냥이면 이거 10등분합니다. 
계약금, 중도금, 잔금으로 나눠요 
보통 계약금은 1냥 2냥일때도 있긴한데 
1냥인 경우가 더 많아요. 

아파트 당첨되고 1달안에 계약할때 내는 겁니다. 
내가 이 돈을 내면 그때부터 공사합니다. 
내 돈으로 사업자들도 돈이 없어요. 
내 돈으로 하는 거예요. 
만약에 계약금도 없다. 너무한 것 아닙니까 
최소한 계약금은 들고 시작해야 됩니다. 
계약금이 있으시다면 이제 다음 질문 갑니다. 

분양받은 아파트에 거주 의무가 있나요? 
거주의무 내가 직접 들어가 살아야 된다는 거죠. 
3년의 유예기간을 주긴 하지만 
어쨌든 이 조항의 유무에 따라서 
향후 전략에 큰 차이를 가져옵니다. 
일단 거주의무가 없다면 선택지는 또 이렇게 갈라져요 
우선 잔금을 내가 내는 방법 아니 돈도 없는데 

잔금을 어떻게 내냐 
아까 우리가 낸 계약금으로 공사 시작했잖아요. 
근데 짓는 동안 돈은 더 필요할거 아닙니까 
우리가 또 돈을 대줘야 됩니다. 
그래서 중도금 잔금이 남았는데 
일단 중도금부터내요 
중도금 보통 분양대금의 60%입니다. 
이걸 또 6등분에요. 
전체 분양대금이 열량이면 
중도금은 1장씩 6번에 걸쳐서 따박따박 내는거죠. 

 

중도금부터는 대출이 들어갑니다. 
중도금 대출이란 말은 들어보셨죠 
이건 분양받은 사람들이 모여서 
한꺼번에 대출을 일으킵니다. 
그래서 집단대출이라고도 하는데 
일종의 대출공동구매예요. 
원래 은행에서 대출을 받을때는 
DTI나 DSI같은 소득대비 상환능력을 봅니다. 

근데 중도금 대출은 나의 다른조건을 따지지 않아요. 
그냥 LTV 가격대비 일정비율로 한도를 측정합니다. 
지역에 따라 다르기는 한데 
50~ 70, 60%가 책정되기 때문에 
비규제지역이라면 중도금 대출로 
중도금 전체 60%가 해결될 겁니다. 
그러면 전체 열량중에 일곱냥은 일단 해결됐어요. 
이제 잔금 3냥이 마지막 관문이네요. 

잔금은 아파트가 다 지어지고 입주할때 됩니다. 
안내면 문 안열어줘요 근데 또 돈이 없잖아요. 
어떻게 합니까? 
아까 우리 잔금을 자납하는 전략부터 봤죠 

이번에는 잔금대출을 받습니다. 
후유~ 대출을 또 받아? 
네 근데 여러분한테 빚잔치 하라는 얘기는 아니구요. 
보세요. 잔금대출은 
대출로 대출을 막는 대환대출의 성격입니다. 
잔금대출을 받아서 일단 중도금 대출을 막고 
혹시 돈이 남으면 잔금도 일부 막는거죠. 
아니 대출을 해주는 비율이 똑같은데, 어떻게 돈이 남나요? 

아까 중도금 대출은 분양가와 대비해서 
한도를 따졌단 말이죠. 
근데 잔금대출은 주택의 가격 
내가 입주할때 우리집에 감정가격으로 비율을 따져요 
분양가는 열량이었는데. 짓는동안 주변시세가 13량까지 올라가서 
감정가는 12냥 정도 책정됐다고 해보죠. 
아까 분양가 10냥 기준 LTV 70%는 7량이었습니다. 
중도금을 낼때 6량이면 됐으니까 
중도금 대출도 6량만 받았지만요 
근데 입주할때 감정가 12년 기준 LTV 70%는 8.4냥이에요. 

같은 70%인데 가격기준이 달라지니까 한도가 늘었죠. 
잔금대출 받아서 중도금 6냥을 갚고도 2.4냥이 남네요. 
그럼 이 돈으로 또 잔금 3냥을 막는 겁니다. 
0.6냥이 모자란데 그 정도는 내가 모아야죠 
아파트 짓는 2년반에서 3년에 
저축할 시간이 있었을거 아니에요. 

이런 흐름인데 문제는 뭐냐면 잔금대출은 
주담대이기 때문에 
LTV 말고도 DSR 나의 소득대비 상환능력을 따집니다. 
신용대출 자동차 할부 다 포함해서 한도를 깎아요. 
그래서 LTV로는 8점4냥 대출이 가능할것 같아 보여도 
DSR 40%까지 계산해보면 
그 정도는 안 나오는 경우가 많아요. 
솔직히 8냥 대출끼면 정상생활 힘드실 겁니다. 

또 한가지 주의할 점은 
가격이 상승할 때는 이런 전략이 통해요. 
근데 2~3년 뒤 입주할때쯤에 부동산 시장이 초토화됐다. 
오히려 한도가 줄어들수도 있겠죠. 
이렇게까지가 잔금대출을 활용해 자납하는 등골이 휘는 전략이었고요. 

나는 대출이 싫다 
그럼 세입자를 받는 방법도 있어요. 
다시 볼까요? 입주할때 중도금 대출을 털고 
잔금도 쳐야 되는데 
이만큼을 세입자의 보증금으로 막거나 
아니면 거기에 내돈 조금 더 보태서 해결하는 겁니다.
사실상 세입자님 집이죠. 
나는 명의만 했을뿐 그래서 실제 입주하지 못하는 경우가 많아요. 

거주의무가 있는지 없는지가 중요하다고 했던 이유입니다. 
이 전략은 입주할때 매매 전세가격 모두 중요하겠죠. 
전세가격이 높을수록 내가 실제 부담할 잔금규모가 줄어드는데 
시세 10냥에 전세 7냥짜리 집이랑 
시세 12냥의 전세 7냥짜리 집은 
세입자 입장에서는 천지차이란 말이죠. 
이번에는 거주의무가 있는 경우 잔금을 내가 해결한다면, 
아까 봤던 사람과 똑같습니다. 
근데 전세를 줄때는 아까와 조금 달라요. 
의무가 없는 집에서는 사실상 내가 들어가 사는걸 
당분간 포기하고 전세계약을 돌리면서 소유를 유지할수 있었는데, 

거주의무가 있는 집에서는 당장은 전세입자를 드리더라도 
3년안에 내가 들어가 살아야 된단 말이죠. 
근데 임대차 계약이 2년 단위이기 때문에 
사실은 2년 뒤부터는 내가 들어가 살아야 됩니다. 
다시 말하면 2년 뒤에는 세입자 보증금을 해결해 줘야 됩니다. 
세입자 입장에서 생각해보자고요. 
아무리 좋은 집이라도 계약갱신청구를 할 수 없어요. 
2년 뒤에 나가야 되는 리미티드 에디션인데 
과연 제값 주고 싶을까요? 
이런 부분도 감안하셔야 됩니다. 

오늘은 상황에 따른 자금조달전략 살펴봤는데요. 
여러분들한테 빚내서 집 사라 
레버리지를 활용해라 
이런 얘기 하려는게 절대 아니고요. 
당장 생각하지 못하는 위험들이 도사리고 있다는 겁니다. 
도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.