보금자리론으로 산다 서울 6억이하 아파트 4선 구축 노도강아님

보금자리론으로 산다 서울 6억이하 아파트 4선 구축 노도강아님

 

목차

1.보금자리론 재출시 소개

2.은평구 녹번동 녹번JR

3.동대문구 이문동 이문현대아파트

4.관악구 신림동 관악산휴먼시아

5.성북구 정릉동 정릉풍림아이원

 

 

1.보금자리론 재출시 소개

9억원 아파트의 보금자리론을 
봤던시절이 완전히 지나갔습니다. 
지난 30일에 재출시한 보금자리론은 
대상주택가격을 6억원으로 한정했습니다. 
특례론 출시이전으로 다시 돌려놓은 겁니다. 
이제 적격대출도 중단되었고 
전세사기 피해나 출산등 
특별한 사정이 있지 않다면 6억원 이하에서 
집을 골라야만 정책금융으로 집을 살수 있게 됐습니다. 

아무리 요즘 집값이 좀 내렸다지만 
수도권에서 집을 구하기엔 빠듯한 규모죠 
그래서 좀 찾아왔습니다. 
지난 2개월간 실거래신고가 있었던 단지 가운데 
6억원이하 거래가 있었던 곳들이니다. 
지역적 범위는 서울 
대상은 전용 59제곱미터 ~ 84제곱미터 아파트로 
너무 오래되지 않게 2000년 이후 준공한 단지로 골랐습니다. 
그리고 상대적으로 많이 알려진 노동강단지는 뺐습니다. 
SK 북한산씨티나 공릉풍림아이원등은 유명하죠. 
대단지에 전용 59제곱미터가 6억원이라 
실수요에 관심이 이미 큰단지들입니다. 

2.은평구 녹번동 녹번JR

은평구 녹번동 녹번JR은 
지난 12월에 전용59제곱미터가 5억7500만원으로 거래됐습니다. 
2021년 11월에 7억5000만원을 찍고 
거래가 없었는데 결국 2020년말 무렵의 가격으로 돌아왔습니다. 
단지는 2002년 입주한 341세대규모 아파트입니다. 
3호선 녹번역 초역세권이고 은평초등학교도 가깝습니다. 
바로옆에 붙은 힐스테이트 녹번 전용59제곱미터가 
8억원 후반수준이니 노후도를 감안하면 
비슷한 입지에 3억을 아끼는 셈이네요. 
호가는 1월말 기준으로 1층 매물이 5억6000만 원으로 나왔고 
로열층 매물도 딱 6억원 매물이 꽤 있습니다. 
올수리한 깔끔한 매물은 조금 더 호가가 높은 편입니다. 
구조는 옛날 복도식 아파트입니다. 
세탁기 욕실에 넣어서 써야 해요. 

3.동대문구 이문동 이문현대아파트

동대문구 이문동 이문현대아파트도 전용 59제곱미터가 
12월에 5억8800만원으로 거래됐습니다. 
전고점은 7억7000만원으로 2021년9월에 거래됐습니다.
22년 12월에 5억까지 떨어졌다가 지난해에 
어느정도 집값을 회복했습니다. 
2000년 준공한 601세대 아파트로 
정주여건이 상당히 좋습니다. 
1호선 신의문역은 초역세권이고 
7호선 중화역도 도보10분 거리죠 
중랑천 이문체육문화센터도 코앞입니다. 
상봉동이마트 상봉동코스트코도 가까워서 생활에 별아쉬움은 없겠습니다. 

서쪽으로 이문희경뉴타운 재개발단지들이 
하나둘 완성되고 있는데, 
레미안 라그란데 전용59제곱미터가 
8억7000만원에서 9000만원대에 분양했죠. 
경쟁도 굉장히 치열했습니다. 
여기도 3억원 아끼는 셈입니다. 
호가는 최저 5억 그럼 1500만원까지네 내려왔고 
주로 6억원 이하로 형성되어 있습니다. 
구조는 녹본JR을 빼다박은 것처럼 똑같은데, 
녹본JR보다 안방이 작고 거실과 주방이 넓습니다. 
여기도 세탁기 욕실에 넣어서 써야 합니다. 

4.관악구 신림동 관악산휴먼시아

 
관악구 신림동 관악산 휴먼시아 전용59제곱미터가 
5억후반에 거래되고 있습니다. 
1월에 전용59제곱미터 A타입이 5억8000만원으로 거래됐죠 
전보점은 2022년4월에 기록한 7억 2000만원입니다. 
2008년 입주한 2810세대 규모 대단지입니다. 
단지는 1~2단지로 구분하는데 관리비는 같이 계산하니까 
세대수로 고민할 필요는 없는데요. 
이 단지가 난양초등학교가 가까워서 더 좋습니다. 
워낙 산이라서 확실한 숲세권입니다. 
신림선 보라매공원에서 분개해서 
난향초앞까지 올라오는 난곡성 계획이 있어 
교통망 개선도 기대해볼 만합니다. 
제곱미터 호가는 최저5억3000만원까지 내려왔습니다. 
6억원안에서 괜찮은 매물을 고를 수 있죠. 
여기는 3룸의 욕실 두개구조고 무엇보다도 
양면 발코니로 맞통풍이 가능합니다. 
아무래도 2000년대 후반에 공급된 단지라 구조가 낮습니다. 


참고로 이웃해서 비슷한 시기에 입주한 신림푸르지오 2차는 
전용 59제곱미터 호가가 6억중후반인데요. 
관악산 휴먼시어 입주시기는 비슷하고 세대수는 현저하게 낮습니다만 
상대적으로 평지에 브랜드단지라 호가가 높은 편입니다. 
물론 거래는 안되고 있습니다. 

5.성북구 정릉동 정릉풍림아이원

성북구 정릉동에서는 최근에 
전용 84제곱미터가 6억원 이하로 거래됐습니다. 
1월에 정릉풍림아이원 전용84제곱미터가 5억5000만원으로 거래됐죠 
지난해 11월에 최고7억1000만원을 기록하기도 했었는데 
올해들어 6억 마지노선이 깨졌습니다. 
2005년 입주한 1971세대 아파트입니다. 
정릉초등학교와 북한산 생태숲이 굉장히 가깝고 
단지내 상가도 잘돼있어서 지내기는 좋다는 평가입니다. 
3룸 욕실2개 구조입니다. 
다만 워낙 언덕이라 대중교통을 이용하기도 좀 힘들고 
정릉 일대가 상습정체구간이라 차량이용도 좀 답답할겁니다. 
최근 GTX의 신정릉역 계획이 발표되면서 재평가 여지가 생겼는데요. 
우이신설선에서 돌아오는 길이 워낙 험해서 
아직 큰 영향을 기대하기는 어려워 보입니다. 
지금 호가는 5억 9500만원에서 6억원 수준인데요. 
더 낮춰서 나온 급매 위주로만 거래가 되고 있습니다. 

그도 그렇게 솔샘역에 더 가까운 
미아동 벽산라이브파크 같은면적이 6억 
SK 북한산시티도 6억초반수준이니 경쟁력이 없죠 
실거래가 시스템 자료에 따르면 
지난해 서울에서 거래된 아파트 가운데 6억원 이하의 
중형이 차지하는 비중은 5년 전에 비해 
4/1수준으로 급감한 것으로 나타났습니다. 
2018년에는 시장에서 거래된 중형아파트 가운데 
절반을 훌쩍넘는 64.3%가 6억원 이하로 거래됐지만 
5년이 흐른 2023년에는 15.6% 수준에 그쳤죠 
거래량 역시 3만 1857건에서 3411건으로 줄었습니다. 
최근들어 집값이 하락하고 있다고는 합니다만 
별로 체감은 안됩니다. 

강남 서초야 진작 6억원을 한참 넘었다지만 
은평 양천 동대문 강서 등 지역에서도 제법거래가 있었던 
2018년과 달리 지역적 범위도 크게 줄었죠. 

정부는 재출시한 보금자리론을 
서민실수요자를 위한 것이라고 설명했습니다. 
그렇다면 아무래도 이제 서울은 웬만해서 우선 서민이 
둥지를 틀수 없는 곳이 되어가고 있다는 얘기도 되겠네요. 
감사합니다.