천장에서 물이 새요 아파트 누수분쟁 현명하게 대처하는 법

천장에서 물이 새요 아파트 누수분쟁 현명하게 대처하는 법 
  

 
오늘은 공동주택에 살고 있다면 누구나 쉽게 겪을 수 있는 
누수에 관해 얘기해 보려 합니다. 
오래된 공동주택에 살고있는 분이라면 누수로 인해 
곤란을 겪고있는 분들이 상당히 많을텐데요. 
우리집에서 누수가 터지면 비용문제로 머리 아프고 
윗집에서 누수가 터지면 제때 보수를 안해줄까봐 걱정이죠. 

층간소음과 더불어 공동주택분쟁의 양대산맥인 누수 
어떻게 해결해야할지 알려드리겠습니다. 
공교롭게도 누수에 관련된 조사를 하던 중 운명의 장난인지 
제가 살고있는 집(구축아파트)에도 누수가 발생했습니다. 
저희집은 준공된 지 30년이 다되어 가거든요. 
어느날 갑자기 초인종이 울려 나가보니 아랫집 아주머니께서 
천장에서 물이 샌다며 저희집을 찾아오셨습니다. 
황급히 아랫집에 내려가 누수의 정도를 확인해보니 
천장에 물이 고인 흔적이 있더라고요. 
아주 경미한 누수여서 바로 누수탐지업체를 불렀죠 
원인은 제방과 연결된 보일러 배관이 터져 
아랫집 천장까지 물이 흐른 것이었습니다. 

다행히 저는 5만원정도의 적은비용을 지불해 
보일러 배관을 수리했고 아랫집 천장일부를 
보수해 주는 정도로 잘 해결했습니다. 
이렇게 분쟁없이 간단히 해결되면 좋겠지만, 
누수와 관련된 분쟁은 쉽사리 해결되지 않는 경우가 많습니다. 

누수로 인해 분쟁이 생기는 상황은 내가 피해자인 경우와 
원인 제공자인 두가지 경우로 나눌 수 있겠죠. 
먼저 피해자 입장에서 생각해 보겠습니다. 
누수피해 원인은 대부분 윗집에 있는데요. 
그렇기 때문에 우리는 누수흔적을 발견했다면, 
윗집에 찾아가 상황을 알리곤 하죠. 
그 후에 전문가를 통해 누수원인을 알아내고요. 

그런데 누수의 원인이 윗집으로 확인됐음에도 불구하고, 
윗집에서 책임을 회피하는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 
실제로 이런일이 빈번하게 일어나 많은분들이 곤란을 겪고 있는데요. 
답은 하나입니다. 
막무가내로 책임을 회피하는 사람에겐 법의 매운맛을 보여줘야죠 
누수가 발생한 현장과 그로인한 피해 증거를 
사진이나 동영상으로 확보한뒤 민사소송을 제기하면 됩니다. 

소송(아파트누수소송)을 진행하게 되면 현장검증, 보수비용, 감정, 변호사 비용 등 
각종비용이 추가적으로 지출되고 협상 소장접수 조정절차 재판 등 
여러과정을 거쳐야 하기 때문에 꽤 많은시간이 소요돼 피곤하긴 하지만 
더불어 대응하는 것이 가장 효과적입니다. 
물론 소송에서 승소한다면, 보수비용뿐만 아니라 
소송비용과 추가적으로 얻은 손해에 대한 배상금까지 청구가 가능하고요. 
단 사진이나 동영상 같은 증거를 남겨두지 않았다면 
보상책임을 묻는 것이 어려울 수 있고 
책임이 인정되더라도 실제로 받아야할 보상금액보다 
낮은액수를 받게 될수도 있습니다. 

그런데 원인 제공자가 세입자라면 또 피곤해집니다. 
세입자와 집주인이 서로 누가 보수비용을 지불할 것인지 떠넘기고 
보수를 제때 해주지 않기 때문인데요. 
결론적으로 이럴때는 집주인에게 보상청구를 하면 됩니다. 
건물의 주요구성부분에 대한 수선의무는 집주인에게 있기 때문이죠. 
따라서 임차인의 과실로 인한 누수가 아닌 건물의 노후로 인해 
발생한 누수라면 집주인이 보수공사비용 및 피해자의 손해배상까지 전부 부담해야 합니다. 

만일 상황이 급박하다면 세입자에게 먼저 보수를 요청하고 
추후에 구상권을 행사해 집주인에게 비용을 돌려받을 수 있다는 사실을 알려주세요. 
하지만 아주 간혹 누수의 원인이 윗집이 아닌 경우도 있습니다. 
옥상이나 건물외벽 공용배관 등 공동주택에서 공용으로 사용하는 
시설에 대한 누수가 바로 이에 해당하죠. 
이렇게 공용부분의 누수는 공동주택 관리주체가 책임을 져야 합니다. 

만약 공용부분 누수로 인해 분쟁이 발생했을 경우에는 
조정신청을 통해 이를 해결할 수 있습니다. 
중앙공동주택관리 분쟁조정위원회에서는 회계사 변호사 건축사 등 
전문가가 직접 나서서 분쟁 해결을 도와주거든요. 
이 기관은 꼭 누수문제가 아니더라도 공동주택에서 일어날 수 있는 
다양한 문제를 해결해 준다고 하니 알아두면 꼭 필요한 날이 있겠죠. 

다음은 원인제공자 입장에서 생각해 보겠습니다. 
누수에 대한 책임을 인정하고 보수 및 피해보상까지 
원만하게 해결하려는 착한 윗집사람들도 있죠. 
바로 저같은 사람들이요. 
그런데 이런 경우에는 꼭 아랫집에서 과도한 요구를 하는 경우가 많습니다. 
예를 들어 화장실 천장에 물이 고인것 뿐인데 
화장실 전체수리를 요구하는 경우가 있다고 하더라구여 

누수로 피해를 준 사실은 맞지만, 
아랫집에서 이렇게 과도한 요구를 한다면, 
원인 제공자는 요구를 꼭 들어줘야 할까요? 
결론부터 말하자면, 아랫집의 과도한 요구에 응해줄 필요는 없습니다. 
민법 제393조에 따르면 손해배상범위는 통상의 손해를 
한도로 한다고 명시되어 있기 때문이죠. 
이러한 상황에서 통상의 손해라고 하면 누수로 인해 발생하는 부식이나 
그밖의 문제에 대한 손해만 해당합니다. 

따라서 불필요하게 화장실 전체를 보수해줄 필요는 없습니다. 
누수와 화장실 전체보수는 인과관계가 성립하지 않거든요. 
이외에도 원인제공자와 피해자간 업체선정으로 인해 
분쟁이 생기는 경우도 있습니다. 
아랫집이 특정업체에서 시공하기를 원하는 경우가 이에 해당하는데요. 
물론 금액차이가 적지 않다면 피해자의 뜻대로 원하는 업체에 
시공을 맡기는 것이 가장 좋겠지만, 문제는 자신이 알아본 업체와 
피해자가 원하는 업체의 견적차이가 클 경우겠죠. 
내가 알아본 곳에서는 50만원으로 공사할 수 있는데, 
아랫집이 원하는 업체는 200만원을 부르면 정말 난감하거든요. 

이러한 경우도 마찬가지로 피해자의 요구를 무조건적으로 받아들일 의무는 없습니다. 
실제로 판례에 따르면 피해자가 원하는 업체와 
누수원인 제공자가 알아본업체의 견적이 달랐을 경우 
법원은 하자가 발생했을 당시를 기준으로 전문가에게 의뢰해 
객관적인 감정가격을 요청합니다. 즉 감정가격에 근거해서만 
손해를 배상하면 되는것이죠. 
피해자가 원하는 업체의 견적이 이를 초과한다면, 
다른업체를 선정해서 시공해도 됩니다. 
단 피해자가 원하는 업체의 견적이 감정가보다 낮다면 당연히 요구를 들어주는 것이 좋겠죠. 

결국 공동주택에 살고 있다면 정기적인 점검을 통해 
누수가 발생하지 않도록 관리하는 것이 중요합니다. 
배관의 노후화와 아파트 내외벽의 균열발생 등 누수가 발생하는 원인은 
너무나도 다양하기 때문에 창틀 마감재나 벽의 누수흔적을 주기적으로 확인하고 
싱크대 하부배관이나 정수기 연결부위도 꼼꼼하게 관리해주는 것이 좋습니다. 
또한 집에서 간단하게 셀프로 누수를 확인할 수 있는 방법도 있는데요. 
가장 기본적인 방법은 수도계량기를 확인해 보는 것입니다. 

잠그고 두세시간 뒤 
밸브를 다시 열었을 때 
계량기에 별춤이 돌아간다면 어디선가 누수가 발생하고 있다는 의미입니다. 
이러한 방법을 통해 눈으로 보이지 않는 누스까지도 잡아낼 수 있죠. 
이처럼 다양한 방법을 통해 사전에 누수를 예방해 
돈도 아끼고 이웃간 분쟁도 피할수 있는 노력을 해보는것은 어떨까요? 
감사합니다.