부동산재테크 '분양권'과 '입주권' 무슨 차이가 있을까?

부동산재테크  '분양권'과 '입주권' 무슨 차이가 있을까? 
 

이번에는 많이들 헷갈리시는 용어있죠. 
분양권과 입주권에 관한 차이에 대해서 말씀드리겠습니다. 
분양권과 입주권이 사실 말이 같잖아요. 
분양받아서 생기는 권리, 입주할수 있는 권리, 분양받으면 입주할수 있는 권리가 생기는건데 
분양권이 입주권 아닌가 이렇게 헷갈리실 텐데 
이게 구분해서 쓰이는 것은 보통 재개발, 재건축 그러니까 정비사업에서 이렇게 구분이 되는거니까 
제가 구분을 지어서 말씀을 드리도록 하겠습니다. 

입주권은 말그대로 재건축, 재개발 조합의 조합원이 나중에 정비사업이 다 완료가 돼서 
새로운 아파트가 만들어졌을때 입주할 수 있는 권리입니다. 
그러니까 이 입주권의 전제는 조합원이 된다는거죠. 
그말은 사실은 입주권이라는거는 조합원지위 그러니까 재건축, 재개발 조합의 조합원지위가 있냐없냐 
거기에 따라서 달라지게 되는거죠. 

입주권은 재개발, 재건축 조합원이 입주할수 있는 권리다 
새주택에 입주할 수 있는 권리라고 아시면 되겠고요. 
분양권은 재개발, 재건축 조합이 입주권을 가진 조합원들에게 새로 만들어진 주택을 주고나서 
남은 일반분양분이 있잖아요. 일반분양분에 대해서 청약을 통해서 입주자를 모집을 해가지고 
청약을 통해서 당첨된 사람이 가지는 입주할수 있는 권리입니다. 
그러니까 재개발, 재건축 조합의 일반 분양분을 분양받은 다시말해 청약당첨받은 사람이 입주할수 있는 권리가 분양권입니다. 

이 분양권은 보통 일반적인 공공분양이나 일반민간분양에서 청약을 통해서 
내가 당첨을 받으면 당첨받은 사람도 분양권을 가지고 있는 거예요. 
그것도 분양권이라고 하는데 여기서 입주권과 구분되는 분양권의 의미는 재개발, 재건축 조합에서 조합원은 입주권 그리고 일반분양의 청약당첨을 받은 사람은 분양권이고요. 
그렇게 아시면 될거 같습니다. 

그다음에 또 많이 차이가 있는게 입주권이 아무래도 수익률이 좀 더 크죠 
왜냐하면, 입주권을 가지려면 조합원 지위를 가져야 되고요. 
재건축같은 경우는 토지와 건물을 같이 가져야 되고 
재개발은 토지 또는 건물을 가진 사람이 조합원이 돼서 나중에 입주할 수 있는 거니까 
토지 또는 건물을 아예 자기가 매수로 해서 등기까지 돼야지만 조합원이 되는 거잖아요. 
그래서 초기투자비용이 많습니다. 

그런데 분양권같은 경우는 청약에서 당첨이 되기만 하면은 계약금만 내면 
나중에 중도금이든 잔금이든 이제 아파트가 지어지는 상황에 따라서 
대출을 받든 자기돈이라해서 내는 거니까 일단 처음에 5%, 10% 많으면 20%까지 
계약금정도에 해당하는 돈만 있으면 되는거니까 초기비용이 적겠죠. 
대신 이제 입주권 같은 경우는 초기비용이 많다 보니까 
금액이 나중에 얻을수 있는 수익이 더 큽니다. 

보통 재개발, 재건축 조합같은 경우는 입주권을 가진 조합원들은 조합원분양가라고 해가지고 

이제 분양가가 낮죠 
그리고 일반분양은 일반분양가라고 해서 분양가가 높습니다. 
당연히 수년 많으면 10년까지도 주택을 보유하면서 새로운 아파트를 입주하기 위해서 가지고 있는 이 리스크가 반영이 돼가지고 
가격이 그만큼 낮아지게 되죠 그래서 입주권이 더 수익률이 높다 분양권이 좀 낮다 이렇게 아시면 될것 같고, 

세금 취득세 부분도 좀 다릅니다. 

입주권같은 경우는 관리처분계획인가 시점에서 토지에 관한 취득세를 내게되어 있구요. 
그리고 나중에 아파트 입주시점에서 등기하면서 토지와 별도로 건물부분에 대해서 취득세를 내게되어 있고 

분양권 같은경우는 아파트에 분양받아서 입주할때 등기하면 
건물 대지권과 건물부분의 전용면적부분에 대해서 취득세를 내게되어 있습니다. 
이렇게 다르니까 참고하시면 될거고, 공통점 하나는 이제 작년부터 입주권이든 분양권이든 주택수에 들어갑니다. 
그래서 1가구 2주택이 되고요. 
중과세 같은부분 다 적용이 되고 다만 분양권은 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권은 
주택수에 들어가지 않습니다.