아파트매매계약 잘하는 법! 가계약금, 중도금, 잔금일자 한번에 이해하기

아파트매매계약 잘하는 법! 가계약금, 중도금, 잔금일자 한번에 이해하기 
 

아파트매매계약 절차에 대해 자세하게 설명해 드리겠습니다. 
오늘 만나볼 사연 바로 들어볼까요? 
안녕하세요. 저는 이때까지 부동산매매계약을 진행한 
경험이 없어서 그런지 관심도 없었는데요. 
결혼준비를 하면서 독립을 하게 되었고 
신혼집 계약을 앞두고 있습니다. 

처음으로 아파트계약을 직접 하려하니 너무 떨리네요. 
공인중개사님께서 아파트매매절차를 알려주시면 
계약을 진행하는데 많은도움이 될것같아 사연을 보냅니다. 

오늘은 주택매매단계에 대해 간단하게 정리해서 알려드리겠습니다. 
먼저 사용자님과 같은 매수자가 마음에 드는 
매물을 매도자와 합의한 금액에 매수하기로 결정했다면, 
매매계약서를 작성하게 되겠죠. 
그러나 매수를 결정한 당일에 매도자와 매수자가 만나서 
계약서를 진행하는 경우는 좀 드뭅니다. 
아무래도 각자의 스케줄이 있기 때문인데요. 

그래서 일반적으로 계약금일부 소위 가계약금을 
매수자가 매도자에게 먼저 이체합니다. 
계약금 일부를 보낸다는 사실만으로도 매매계약은 
일단 성립이 되는 건데요. 

매도자와 매수자 양측이 만나서 계약서를 작성하는데요. 
이때 계약금과 중도금 잔금일자를 
모두 합의해서 계약서에 적습니다. 
일반적으로 계약금은 매매금액의 10%를 하는데 
5%로 해도되고 20%,30%로 해도되고 
매수자와 매도자 합의사항입니다. 

계약금은 계약해제의 위약금으로 해석되는 것이 
대부분이기 때문에 혹시나 계약이후에 계약을 해제하고 싶다면 
매수자는 계약금을 포기하거나 
매도자는 계약금의 배액을 상환해서 해제가능합니다. 

계약당시에는 매도자가 현재매물의 소유자가 확실한지 
등기사항증명서를 통해서 확인해야하는데 
이때 등기사항증명서의 발급일자를 정확히 
계약 당일인지 확인해야 합니다. 
융자가 있다면 융자금액은 어떻게 처리할것인지 
또 저당권 및 가압류 등 권리제한사항이 있다면 
어떻게 처리할 것인지 세입자가 있는 매물이라면 
계약갱신청구권 여부를 확인한다든지 
여러사항들을 꼼꼼히 체크해서 특약사항으로 기재해야 합니다. 

계약서는 대개 매도자와 매수자 각 한부 공인중개사가 있다면 
또 한부를 동일하게 작성해서 각각 보관하는 것이죠. 
원칙입니다. 그다음은 중도금인데요. 
중도금 역시 합의사항입니다. 

중도금없이 계약금과 잔금으로 나눠서 
계약을 진행하는 경우도 적지 않습니다. 
그런데 만약 중도금이 있다면 이 중도금은 잔금과 동일한 효력을 지닙니다. 
중도금을 매수자가 지급하고 매도자가 받았다면 
계약이행의사가 확실한 것으로 판단돼서 
양측의 특별한 합의가 없다면 절대계약을 해제할 수 없습니다. 
현장에서는 대개 매도자가 이사가기위한 다른집을 계약해야겠죠. 
그래서 필요금액을 산정해서 중도금을 언제까지 얼마를 줬으면 좋겠다고 
미리 의사를 표시합니다. 
그럼 매수자는 본인의 자금사정을 고려해서 
언제까지 얼마를 줄 수 있다고 이야기하고요. 
그래서 합의한 금액과 날짜를 정확히 계약서에 기재해야 합니다. 

중도금은 대부분 한번으로 합의하기는 하지만 
꼭 한번이 아니라 1차 중도금, 2차, 3차 중도금 
이런식으로 정해서 낼수도 있다는 점도 기억해 두시면 좋겠습니다. 
마지막으로, 잠금일에는 어떤 절차가 진행되는지 확인해 보죠. 

부동산 소유권의 매도자로부터 매수자에게 이전하게 되는데 
대부분 법무사가 대신 진행해 줍니다. 
매수자가 잔금일에 준비해야 할 서류부터 살펴보면 
매매계약서원본, 주민등록등본과초본, 도장 
이때 도장은 인감도장이 아니어도 괜찮습니다. 
그리고 신분증,가족관계증명서까지 필요한데요. 
가족관계증명서는 1가구1주택이 아닌 2주택이나 3주택일 때 
취등록세가 달라지기 때문에 
가족의 주택소유여부를 확인하기 위해서 꼭 필요한 겁니다. 

그리고 제일 중요한점은 잔금은 적지않은 액수이기 때문에 
잔금일 이전에 은행에서 이체한도를 꼭 늘려놔야 합니다. 
현장에서의 이체가 불가능하다면 잔금일 당일에 매도자와 함께 
은행에가서 잔금을 이체하는 것으로 미리 합의해 놓으면 됩니다. 

다음으로, 매도인필요서류를 살펴보면 
매매계약서원본, 주민등록초본, 등기권리증, 인감도장 
매수인 인적사항이 기재되어 있는 
부동산매도용인감증명서 신분증이 필요한데요. 
매수인과 달리 꼭 인감도장이 필요하다는점 기억해 두셔야 합니다. 

계약서에 약정한 잔금일 기준으로 30일이내에 
소유권이전등기를 하는 것이 원칙이긴 하지만 
특별한 상황이 아니라면 현장에서는 대부분 잔금일에 
바로 이전등기접수까지 한다는점 알아두시면 좋겠습니다. 

부동산 매매계약은 큰 금액이 오가는 거래인만큼 
수시로 계약사항을 체크하고 
꼼꼼하게 여러번 확인하고 이행하시기 바랍니다. 
고맙습니다.