10억짜리 집으로 주택연금 가입하지 마세요 주택연금전략

10억짜리 집으로 주택연금 가입하지 마세요 주택연금전략

질문
부모님께서 마포에 20년된 KB시세 10억정도의 
아파트를 소유 중이신데요. 
주택연금을 신청하고 나면 
낡은집에서 억지로라도 오래 사셔야 할것같고, 
고민 중입니다. 
중간에 이사를 할 경우 또는 재건축하게 될 경우
주택연금은 어떻게 되는지 궁금합니다 라고 하셨는데 

주택연금은 내가 살고 있는 집을 담보로 
연금 받으실수 있는 그런 상품인데 
집을 담보로 대출을 해드리는 거죠. 
그 대출을 연금처럼 평생 드린다고 해서 
주택연금이라고 표현합니다. 

공시가격이 9억원 이하인 주택으로 
가입하실수가 있구요. 
내가 보유한 주택이 합산으로 
공시가격이 9억원 초과되면 가입할수 없습니다. 
1주택 2주택 3주택 상관없는데 
내가 보유한 주택의 총 공시가격의 합계가 
9억원이하여야 하고 

그중에서 내가 살고 있는 집으로 
주택연금 가입하실수 있습니다. 
KB시세 10억 정도면은 지금 공시가격 기준으로는 
한 7억, 8억 나올거라 가입이 가능하실텐데요. 
사실상 주택연금 평균 가입가격이 3억5천만원 안팎이고 
평균 가입연령은 70대 초반입니다. 

그니까 주택연금은 주로 언제 선택하냐? 
70대 초반에, 집값은 3억에서 4억정도의 
집을 가지고 연금선택하신 분들이 가장 많다는거죠. 
너무 일찍 50대 60대에 가입하신 분들은 
별로 없단 얘기고 
그 다음에 집값도 마찬가지 8억 8억짜리 집가지고 
가입하신 분들도 별로 없단 얘깁니다. 

그러면 어머님에게 연금은 필요하겠지만, 
마포라는 서울시의 핵심지역에 있는 
시세 10억 정도의 아파트를 가지고 
가입은 공시가격이니까. 가입 가능하구요. 
지금은 시세로 하는데 
이 시세에 10억정도의 아파트를 가지고 
주택연금 가입하신 분들은 거의 없다는 사실이죠. 

사실 이 정도의 아파트가 있으시다면 
현실적으로 가능할진 모르겠으나 
10억짜리 아파트를 가지고 
주택연금을 가입하시는 것보다는 
10억짜리 집을 매각을 하고 

그중에서 한 4~5억을 가지고
평수가 적거나 아니면 외곽에 있는 아파트를 사서 
그 아파트를 거기 살면서 
그 집을 한 4~5억짜리 집을 가지고 주택연금을 신청하고 
나머지 차액 4억을 그걸 가지고 
내가 노후자금으로 활용하는 이런 방법이 
현실적으로는 더 좋은 안인것 같아요. 

 

물론 그 집을 팔고 이사를 간다는건 쉽진 않으시겠지만, 
그게 훨씬 더 좋을거라는 생각이 들구요. 
혹시라도 이 집을 가지고 계신 경우에 
재건축을 하게되는 경우에는 
혹은 이사를 하시게 되는 경우에 
주택연금을 계속 승계해서 지급이 됩니다. 
만약에 담보물건이 바뀌게 되면 
내 담보물건이 5억짜리 집이었는데. 
내가 7억짜리 집으로 이사를 하게 된다. 

그렇게 되면 7억에 해당하는 
주택연금을 받으실 수 있습니다. 
물론 거기에서 상승분 몇가지를 감안해서 
제외한다고 하는데 어쨌든 집값이 
담보물건이 바뀌게 되면 
거기서 해당하는 연금액이 늘어나긴 해요. 
재건축을 해가지고 주택가격이 올라가게되면 
연금액이 다소 더 늘어날수 있습니다. 

그렇기 때문에 이사나 재건축은 
크게 문제가 되지않고 연금 받을수 있단 얘깁니다. 
다만 금액은 약간 달라질수 있다는거 
그래서 주택연금도 많이들 한번 활용해 보시고 
지금 현재 대상에 되신분들 계신다면 
주택연금을 저는 추천드립니다. 
저희 어머니도 주택연금 가입하고 계시구요. 
물려줄거 아니라면 다쓰고 가셔야죠 
이거 남겨가지고 뭐 하겠어요. 

질문
80세이신 부모님이 주택연금가입에 부정적이십니다. 
근데 이 주택 합쳐서 공시지가 9억원 이하면 
가능하다고 알고 있습니다만 거주하는 주택에 한해서 
연금가입이 되는 건가요? 
아니면 2주택을 모두 가입해야 하는 건가요라고 하셨는데 
주택이 아까 말씀드렸듯이 다주택 상관없습니다. 
어쨌든 합쳐서 현재기준으로 공시가격 9억원 이하이면 
그중에서 살고있는 집을 담보로 
주택연금 가입하실수 있습니다. 아시겠죠. 
그러니까 월세받고 있는 집은 안되구요. 

그 집 합쳐가지고 공시가격 9억원이 넘어가면 안되는겁니다. 
그런데 주택연금 보시면 부모님들이 반대를 많이 하세요. 
이게 뭐냐면 이 집은 한채는 물려주고 가야지 
그런 생각하고 계신분도 계시고 
대출을 받는다는거에 대해서 어쨌든 주택연금이 담보대출이니까. 

이 집을 은행에 맡기고 
내가 대출받는다는 생각으로 
이 집을 뺏기는거 아니야 같은 두려움 때문에 
망설이신 분들이 많이 계세요. 
물론 여유자금 있으시다면 
굳이 주택연금까지 갈 필요는 없겠죠. 
그런데 내가 가지고 있는 자산이 주택연금밖에 없고 
집은 뻔히 있으면서 이 집을 연금받긴 그렇고 
그러면서 돈은 없으니깐 자식에게 손벌려 하고 
이런 상황이 발생하면 
결국은 그게 그거거든요. 

그러면 괜히 자식한테 손벌려가지고 
서로 불편해지고, 그다음에 자식은 용돈 드리려니까 
부담스럽고 나도 지금 먹고살기 힘들어 죽겠고 
애도 키우기 힘들어 죽겠는데 
우리 어머니 아버지 용돈까지 줘야 돼 
이러면 힘들잖아요. 
차라리 그건 어머니 아버님이 그냥 연금으로 받고있는것이 
훨씬 편하기 때문에 
부정적인 견해들이 있을수 있으신데, 
더 걱정하실 필요없습니다.

오히려 국민연금도 처음 만들어졌을때 
80년대 88년대 후반 
그때 보시면 국민연금 처음 나왔을때 
다들 국민연금 국가가 내돈 뺏어간다 
이거 못받는다. 이거 문제가 되는거 아니냐 
전부 싫어하고 막 가입 안할려고 난리였어요. 
근데 지금와서 후회하시는건 뭔가요? 

그때 국민연금 가입했어야 되는건데 
그때 가입 못해가지고 지금 와가지고 난리지 않습니까? 
결국은 주택연금도 앞으로 점점 더 안좋아질거예요. 
지금은 제도시행 초기이기 때문에 
제도가 차라리 좋아요. 

지금 대상이 되신 분들은 가입하시면 낸돈대비 
훨씬 더 효과를 많이 보실수 있다는 사실 
꼭 명심하셔가지고, 
주택연금도 적극적으로 한번 검토해 보시기 바라겠습니다. 

질문
주택연금 공시지가 12억원으로 언제 변경될까요? 
제가 주택금융공사 아직 전화를 못했는데 
연초에 한다고 그러는데 아직 안된것 같아요. 
이게 법개정사항인것 같습니다. 
국회의원들이 빨리빨리 법 좀 개정해주면 좋겠습니다.
그런데 또 지금 부동산 가격이 하락하고 이러니까 
또 왔다갔다 하고 있는것 같아요. 
그래서 이거는 확정되면 여러분께 알려드리도록 하겠습니다. 

박사님 주택연금은 신청시점에 월수령액이 정해지면 
변동없이 그 금액을 쭉 받는걸로 알고 있고 
국민연금은 물가를 반영한다고 했는데 
수령시작되고도 월수령 금액이 변동이 있나요라고 하셨습니다. 

주택연금은 한번 정해진 금액으로 
평생 동일한 금액이 지급됩니다. 
이건 왜냐면, 물가상승률 반영 
이런것이 아니고 얘는 대출이기 때문에 
많이 받아봐야 대출이자만 더 나와요. 
그래서 고정금액을 평생 받는다고 보시면 되겠고요. 

집값이 올라간다고 더 나오거나 떨어진다고 덜 나오거나 
그러지 않는다는거 명심하시면 되겠습니다. 
오히려 집값이 떨어진다면 
집값이 떨어져도 금액은 고정도로 나오니까 
훨씬 더 좋은 거겠죠. 
대신에 얘는 대출이기 때문에 그만큼 많이 받으면 
이자가 또 많이 올라간다 라고 보시면 되겠구요. 

국민연금은 물가를 반영해주기 때문에 
물가가 올라가는만큼 연금액이 올라갑니다. 좋죠. 
하지만 하지만 물가가 만약에 떨어진다 
우리가 인플레이션 시대만 살아왔기 때문에 
항상 인플레이를 당연한걸로 여기는데 
사실 이렇게 인플레이가 급격하게 심화되고 나면 
나중에 이것이 문제가 생기면 디플레가 될수도 있어요. 
디플레가 지금 여러분 보셨지 않습니까? 

주식이 팍 올라가다가 주식이 팍 바뀌는거 보셨죠 
부동산 팍 올려야 되다 팍 바뀌는거 보셨죠 
인플레가 팍 쓰다가 디플레가 오질말란 법이 어디 있어요. 
디플레가 오게되면 물가 상승률 연동하기 때문에 
물가상승률 마이너스가 되면 
그때부터는 국민연금 수령액이 깎이게 된다는 사실이에요. 

그리고 지금 오늘도 뉴스 나왔는데 
국민연금이 지금 인플레이션 때문에 
물가를 반영해 주는건 좋은데 작년에 물가가 많이 올라가지고 
국민연금의 인플레이를 요번에 5.1프로 반영했어요. 
그래 가지고 연금수령액이 5.1프로 다 올라가 버린거예요. 
기금은 고갈돼있고 더이상 주면 
지금 국민연금 망하게 생겼는데 물가까지 오르는 바람에 
연금을 더 많이 주게 생겼어요. 
이걸 이러지도 못하고 저러지도 못하고 큰일이죠. 

그래서 인플레 때문에 국민연금을 
더 받으시는 분들은 좋으시겠지만, 
그만큼 기금고갈은 더 빨라지는것이고. 
후세대에게 부담은 더 빨리 전가되는 것이고. 
그래서 결국은 노후자금이 더 많이 들어갈것 같습니다
감사합니다.