5억짜리 아파트 분담금은 왜 6억이나 더 내야할까

5억짜리 아파트  분담금은 왜 6억이나 더 내야할까 
   

  
   
이제 부동산 좀 있으니까 
투자 좀 해볼까 하고 
재개발구역 하나둘 찔러보다 보면 
중개사형들이 이렇게 말합니다. 
여기는 피가 얼마고 초투가 얼마예요. 
피는 프리미엄이고 조투는 초기투자 비용이겠죠. 
다시 말하면 피는 더 내는 돈 웃돈이잖아요.

내가 집값 한냥인지 두냥인지 물어봤지 
얼마를 더 내야 하는지부터 물어봤냐고 
원래 가격이 얼마야 도대체 
제가 고안한 마법의 방정식으로 오늘 궁금증 풀어가 보죠. 
먼저 재개발구역에서 집을 산다는건 
나중에 들어와서 새아파트를 미리 산다는 의미죠 

흥부가 세냥을 주고 빌라 한채를 샀습니다. 
얘가 등장하면 왠지 불길하죠. 
아파트는 빌라보다 좋잖아요. 
조합에서 얼추 계산을 해보니까 
조합원들한테 한채당 5장정도 줄수 있을것 같대 
덧셈 뺄셈해보면 흥부는 두냥만 더 내면 되겠네 

그건 니 생각이고 
흥부야 재개발이든 재건축이든 
내가 판 가격이 그 집의 가격은 아닙니다. 
내집의 가격이 언제 정해지냐면 
기나긴 사업과정중에서 사업시행계획인가를 마친 다음 
그러니까 아파트를 이렇게 저렇게 만들거야. 
크기와 모양까지 다 확정한 다음 
우리구역 전체에 대한 감정평가를 진행합니다. 

집집마다 가격이 나오겠죠. 
근데 아파트는 사는게 비슷비슷하니까 
감정가격을 얼추 예측할 수 있어요. 
1층 토끼네가 한냥이라면 2층 자란애는 위치도 똑같고, 
면적도 똑같고, 모든 여건이 다 똑같은데, 
층만 조금 높으니까 몇푼 더 쳐주겠죠. 
재개발은 이게 집집마다 너무 달라요. 
누구네는 언덕이고 누구네는 반지하고 면적도 들쭉날쭉합니다. 
그래서 감정평가의 개별성이 굉장히 강해요. 
이렇게 감정평가를 하고 보니까 
흥부네 집은 1냥이 됐습니다. 
나는 3냥 주고 샀는데 왜 1냥이라는 거야. 
나머지 2냥이 바로 처음 처음에 얘기했던 프리미엄이에요. 

흥부야 너희집의 가치는 원래 한 1장짜리에 불과하지만 
나중에 재개발이 될 미래가치가 반영됐기 때문에 
웃돈 2냥이 붙어서 니가 3냥에 사게 됐을뿐이야라는 
여기서 프리미엄은 구역 어딜가도 
전체적으로 비슷하게 형성돼요. 

흥부가 한냥짜리 초과집 말고 
다른집 다섯냥짜리를 샀으면 그집도 감정가는 
얼추세냥 프리미엄은 2냥정도 된다는 거죠. 
어쨌든 흥부네는 한냥짜리가 됐어요. 
아까 조합한 분양가 얼마라고 했죠. 
5냥이라고 했잖아요. 
원래 재산가격을 빼고 나머지를 내야 되니까. 
흥부는 얼마 더내야 되나요? 뺄셈하면 4냥이죠. 

처음 집을 살때 세냥 줬는데 
이번에는 또 4냥을 냈으니까 
흥부는 새 아파트를 일곱냥 주고 사는것과 마찬가지입니다. 
조합원 분양가 장부가액으로는 다섯냥이지만 
실제로는 일곱냥이 들었다는 거죠. 
그럼 나중에 얘가 얼마에 팔아야 본전인지도 각이 나오죠. 

정리를 해볼게요
재개발 재건축을 파다보면 이런 용어들 
되게 많이 들으실 거예요. 
일단 내가 처음에 주고사는 돈 이게 매매가입니다. 
정확히는 종전자산거래가라고도 합니다. 
흥부는 세냥 들었죠. 감정가는 얼마였나요? 한냥 
이것도 정확히는 종전자산평가액 
이렇게 매매가에서 감정가를 빼면 두냥인데 
이게 바로 흥부가 지불한 프리미엄입니다. 

그런데 감정가만으로 바로 분담금을 정하는건 아니고 
비례율이라는걸 곱해줘요 
부동산 공부한 형님들은 많이 들어보셨을 거예요. 
우리 조합 비대율이 100인데 얼마네 하는 이야기를요 

간단하게 보면 일종의 수익률 개념이에요. 
비대율 100%가 넘는다는건 
이 사업에서 수익이 난다는 의미고 
이것보다 떨어지면 그만큼 조합원들의 돈이 더 들어갑니다. 
보통은 100% 정도 나오도록 맞추고 갑니다. 
왜냐하면, 100을 넘어서 수익이 발생하면 조합이 법인세를 냅니다. 
그리고 싸움을 막기 위해서 맞추는 경우도 있어요. 

감정가*비례율이 바로 권리가액 
종전자산평가액이라고도 하는데 
말그대로 재개발전 내재산의 가치예요. 
근데 비리율이 높아지면 감정가가 높았던 
집의 권리가액은 곱절로 커지겠죠. 

감정가가 낮았던 집은 별로 커지지도 않는데 말이죠. 
이 권리가액이 나중에 평형 배정 같은 부분에서 
순위를 결정하기 때문에 자칫 분란의 시간이 될까봐 
비례율을 아예 100으로 맞추고 간다는 겁니다. 
집코1구역 비례율이 100%라면 흥부의 권리가액은 
1*100%는 그대로 한냥이 되겠죠. 

아까 조합 분양가 다섯냥에서 권리가액을 빼면 
분담금 더 내야할 돈은 4냥이 됩니다. 
이제 매매가와 분담금을 더 해보죠. 
이렇게 나오는 7냥이 바로 흥부의 총투자금입니다. 
새 아파트를 받기까지 내야 하는 돈이요. 
집코1구역이 일반분양을 할때 분양가는 
얼마나 책정해야 적정할까요? 
조합분양가가 5냥이니까. 7~8냥쯤 하면 될까요? 

조합원 흥부도 7냥을 냈는데 얘는 인생 갈아 넣었잖아요. 
시간의 이자를 더해서 최소 그것보단 높아야죠 
우리가 청약하는 재개발 재건축 아파트의 분양가 조합에서 
계속 높이라고 하는 이유가 이런 부분입니다. 
이제 흥부가 손해 안보고 팔수 있는 가격대가 얼마인지도 나오죠. 
원래 여기에 있는 이주비도 있고 
혹시 발생한 추가분담금도 있고 
여러가지 복잡한게 많지만 오늘은 개괄적으로만 짚어봤습니다. 
    
도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.