초보자도 쉽게 이해하는 부동산 경매종류

초보자도 쉽게 이해하는 부동산 경매종류 
 

오늘은 부동산경매란 어떤것이며 또 경매절차는 어떻게 진행되는지 
좀 안내를 해드리고자 합니다. 
말은 많이 들어보고 이걸 이용해 재테크도 한다는데 
또 위험하다고도 해서 쉽게 접근하기가 힘들다고 마냥 생각할 수 있는데요

여러분들이 경매책이나 유튜브를 보게 되시면 부동산경매에 대해서 절차와 관련돼서 
이제 법리적인 절차에 대해서 좀 어려운 용어같은걸 많이 접하시게 됐을텐데요. 
이번에는 초보자 어느 누구라도 쉽게 이해할 수 있게끔 아주 재미있고 
쉽게 설명을 한번 해드리려고 합니다. 

일단 이제 경매라고 하면은 대부분 많은 분들이 어려운거 아닌가 
또 위험한게 아닌가라는 생각을 하시는 분들이 사실 꽤 많습니다. 
그리고 또 진행되는거에 대해서 기존에 안에 사는 사람을 내보내게 되는데 
너무 어렵지 않나 또 무섭지 않나라고 이렇게 생각들을 하고 있습니다.

제가 이 경매절차에 대한 확실한 개념과 또 경매가 진행되는 자세한 절차들을 
이 글을 통해서 자세하고 쉽게 안내해보도록 하겠습니다. 
부동산경매의 종류에는요 여러가지가 있는데, 조금 어려운 용어일수도 있는데, 
일단 이 얘기를 안꺼낼수는 없으니까 먼저 말씀을 먼저 드릴게요. 

첫번째로, 임의경매가 있습니다. 
두번째로, 강제경매가 있습니다. 
세번째로, 형식적경매가 있습니다. 
벌써 말이 어렵게 느껴지시나요? 약간 벌률용어같죠 
그러면 하나하나씩 알아볼까요? 

임의경매라는것은 담보권에 의해서 신청되는 경매를 말하는 겁니다. 
담보권이라 함은 근저당권, 저당권, 전세권 같은 등기부등본에 설정되는 권리자가 
경매를 신청하는걸 임의경매라고 하는 겁니다. 
이 권리자들은 경매를 신청하기 위해서 어떤 소송절차를 필요로 하지 않습니다. 
그러니까 어쨌든 서로간에 당사자간에 약정된 사항이 이행되지 않으면 
아주 신속하게 경매를 신청할수 있는 거죠. 
쉽게 우리가 주택담보대출 받으시게 되면 은행에서 우리집 부동산 등기부등본에 바로 설정하는게 뭐가 있을까요? 
바로 근저당을 설정하죠. 
바로 이 근저당이 설정된 상태에서 우리가 약정된 이자를 수개월동안 지급을 안하게 되면 
금융기관에서는 법원을 통해서 경매를 신청하게 되는 거죠. 
이것이 바로 임의경매라고 할 수 있어요. 

경매물건을 검색해 보시면은 어 경매 매물수가 많을때가 있고 적을때가 있습니다.
왜냐하면은 금리의 영향을 받기 때문입니다.
또 여러가지 외부요인들도 있죠. 부동산 활성화가 그동안 잘돼왔거나 그렇지 않거나요. 
이런 여러가지 요인인데 특히 금리적인 영향이 큽니다. 
만약 금리가 그동안 너무 저금리가 유지되었다면 바로 임의경매가 나오지 않는거죠. 
다시 말하면 담보대출을 받았는데 이자 납부하는게 너무 힘들고 벅차야 경매가 나오는건데 
대부분의 담보대출 받으신 분들이 물론 지금 가계부채가 상당히 많지만 
아직까지는 이 담보대출을 납부하는데 있어서 큰 부담을 느끼지 않는다고 볼수 있죠. 
그래서 현재는 임의경매 매물수가 많지가 않다고 볼수 있고요. 

두번째로, 설명드렸던 강제경매는요 
법률적 용어로 조금 어려운 용어일수도 있는데요. 
집행력이 있는 집행권원에 의해서 경매를 신청하는것을 강제경매라고 합니다. 
집행력 있는 집행권원이라 함은 우리가 판결문, 결정문 이런것들을 말하는건데요. 
우리가 어떤 판결문을 받기 위해서는 어떻게 해야 될까요? 
먼저 민사소송을 제기해야겠죠. 
보통 소송을 진행하게 되면 1년정도 시간이 소요됩니다. 

1년 정도의 시간을 거쳐서 소송을 하고 판결문을 받아야 
이 집행력 있는 집행권원인 판결문후 경매를 넣을 수 있거든요. 
우리가 일상생활에서는 언제 이런 경우들이 생기냐면요 
친구에게 돈을 빌려줍니다. 돈을 빌려주고 이자를 얼마씩 주기로 한다든지 
또는 원금은 최종 올해연말까지 갚기로 한다든지 이거에 관해 서로 약정을 하게 되죠. 
차용증을 보통 주고받게 되죠. 
그런데 만약에 빌려간 사람이 이자나 원금을 갚지 않는다면 그 사람 부동산을 경매를 신청해야 되는데 
이 차용증으로는 경매를 신청할수가 없습니다. 
왜냐하면, 이 차용증은 법원에서 인정하는 집행력이 있는 집행권원이 아니기 때문입니다. 
그래서 이런 식으로 근저당을 설정하지 않고 차용증을 통해서 돈을 빌려주신 분들은 
법원에 별도의 대여금 소송을 해야 됩니다. 

그래서 약 1년 정도의 시간을 걸쳐서 소송을 하고 판결을 받게 되면 
바로 집행력 있는 집행권원을 받게 되고 이 판결문 가지고 돈 빌려간 사람의 부동산을 경매를 신청하는 거죠. 
이것이 바로 강제경매라고 부르고 있습니다. 
그외에도요  임차인이 이제 집에 살고 있는데, 
만기가 지나도록 집주인이 보증금을 돌려주지 않게 되죠. 
그러면 임차인이 자기가 보증금을 반환받고 나가기 위해서는 
이제 자기가 거주하던 이후로 가압류가 많이 들어와서 도저히 다음 세입자가 못 들어온다든지 
또는 집주인이 신상에 문제가 있어서 연락이 안된다든지 이런일이 생길수가 있겠죠. 
그런경우에도 임차인이 전세금 반환소송을 해서 판결문을 받은후에 이 판결문으로 경매를 신청하게 되는 겁니다. 
이런것들 역시 강제경매가 되는 것들이죠. 

그래서 강제경매 사건을 보시면요 
대부분 경매신청 채권자가 개인이거나 
어떤 사업자대출 또는 신용대출해준 금융기관들이 있습니다. 

그리고 이제 마지막으로, 형식적 경매라는거는요 
흔한형태가 두가지입니다. 
공유물 분할을 위한 경매 
공유물 분할 청구에 의한 형식적 경매가 있고요. 
또 파산한 사람이 청산절차를 위한 형식적 경매가 있습니다. 
그걸 공유물분할 경매라고 하는거는 어떤 한 부동산을 여러 사람들이 공동소유하고 있다가 
이거를 매매로 처분하기 위해서는 민법상에서 규정하고 있는 공유자 전원의 동의들을 필요로 해서 
바로 처분을 해야 되는데 공유자 중 어느 한 사람이라도 동의하지 않으면 
이거를 매매를 통해서 처분할 수 없게 되는 겁니다. 

특히 이제 아버님이나 어머님이 돌아가시면서 자녀들에게 상속된 경우도 이런일이 종종 생기죠 
예를들어서 오남매인데 그중에 사남매는 다 동의를 했는데 
한사람이 팔기를 거부한다 하면 매매로는 처분할수 없는거죠. 
이럴때도 역시 오남매 중 어느 누구라도 1인이 단독으로 법원에 공유물 분할청구를 통해서 판결을 받은 후에 
이 판결문으로 경매를 신청하는 거죠. 
그래서 다른 공유자들은 거부의사 표시할 수 없이 바로 일방의 의사표시로 진행되는 경매절차라고 할 수 있습니다. 
이렇게 경매절차에는 임의경매 그리고 강제경매 또 형식적 경매 
이런 경매절차들이 있다는 거를 알수가 있습니다. 

그러면 경매절차가 이게 세가지가 있다는걸 알아보셨고 
그러면 각각의 경매가 처음에 어떻게 시작해서 
우리가 언제 낙찰받게 되고 낙찰받은 이후에는 어떤절차가 진행되는지 
다음시간에 작성해보도록 하겠습니다.  

감사합니다.